7棟目新築の進捗赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
FC2ブログ

赤井誠のプロフィール

赤井誠

著者:赤井誠

1,2作目
  アマゾン・楽天 1位獲得

40,000部発行



スポンサードリンク

カウンター 不動産投資ブログ

不動産投資ブログ 検索フォーム

不動産投資ブログ 最新コメント

不動産業者関係  リンク

  • 7棟目新築の進捗

現在新築予定の7棟目であるが、コストの見通しがほぼついた。

予定金額よりは若干高くなってしまったが、それでもほぼ満足のいく金額。

堅い線で12.5%ぐらいの利回りになる。

うまくいって13.2%ぐらい。

あと、先日6棟目の戸建てに見学に来た人にはお話したが、+アルファのマル秘計画があり、こちらがうまくいくと、14.5%ぐらいになる。

一応、プランには入れておく。

設計は1年半前からいろいろ話をしながら、いつもだめになっていたが、今回は都会的な建物を造りたかったので、ビーフンデザインの進藤さんにお願いしている。

だいたいのプランは決まったが、かなり面白い感じ。

私も絶対に取り入れたい物もあるので、いろいろ議論しながら一緒にいいものを作り上げていきたいと思う。


融資の方も、本日銀行の方と話をしたが、今月中には結果が出ると思う。

融資額は今は土地も建物も0.6~0.7ぐらいの掛け率があるので、新築にはなかなか難しい。

ただ、今回は建物の総額は3000万程度なので、何とかなる。

今後のさまざまなリスクを考えるとこれ以上あまり総資産を増やすことをめざすより、純資産を増やすことを重視したいので、現在の銀行の厳しさは考えようによっては私にはいいことかもしれない。

銀行融資が緩くなれば物件は絶対に上がるし、ついついもっともっとと拡大路線を追求しがちである。

私は、最初に沢さんのお宝不動産を読んで、自分でいろいろシミュレーションをした結果、利回り-金利>8%を守ることを最初から厳守しようと思っていたので、ここ2年ぐらいは本当に何も買えなかった。

今思えば、よく耐えたと思う。

私はフルローンで運良く一棟横浜にRCを買えたことはラッキーだった。
今後もこのCFをうまく利用してすこしづつ、B/Sを改善したいと思う。

本日、銀行提出用にB/Sの計算をしてみたが、自宅の返済が進んだり、株価も少し回復したりして、現在の純資産:負債は 4:6ぐらいまでになってきた。

これはかなりの改善である。

これに新築がうまく稼動すれば、よりいっそう返済のスピードは上がるし、そうなってくると、融資も受けやすくなる。

最初は多少無理してでも物件を手に入れないと何も現状がかわらないし、それは私もやったし、ある意味勝負してもいいと思う。

ただ、結構すぐに規模の拡大をすることはできるが、税金もすごくなるし、うまく節税しても意外にお金は残ってこない。

それより、リスクを抑える方に少しお金を使った方がいいのではないかと最近はいろいろ考えている。

ただ、なかなか結論はでていません。

このへんは今後もいろいろ走りながら考えていきたいと思う。

明日はお宝不動産公式セミナー第二十三回
に出席します。

融資と税金のはなしです。
明日の講師の小川さんの教材は こちら


昨日もだいぶ多くの方にクリックしてもらえました。
今日もあなたの貴重な一票を ランキングの応援おねがいします!

サラリーマン 大家 あかちゃん 不動産投資 アパート経営 マンション

【役に立つ資料】
フルローンで買いたいという方は こちら

融資がなかなか引けないという方は こちら

コメント

新築計画がほぼ固まってきましたね~。
私もいずれはそのステージに・・・
って思っていま~す。

頑張ってくださいね~。ぽちっっとな。
  • No title

  • 05月 23 2009
    • 2009/05/23(土) 02:08:32
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
remさん
新築は入居付けと出口が楽だと思います。
昨年やって、本当にそう思います。
remさんはいろいろ詳しいですし、やる気になればすぐできるのではないでしょうか。
新築考えるの楽しいでしょうね~~うらやまし~~です~~

私はお金が借りれないので、自分で建てる以外は新築できません・・・素敵な新築建つといいですね。

一つ前の記事のことも失礼してコメントさせてください~~

リフォームはちょ==楽しいので少しでも興味のある方はやってみた方がいいですよね~~

一番手がつけやすいのは、ペンキ塗りと掃除ですね~~

壁紙は必ずホームセンターで糊付けしてもらうことがポイントです~~自分でつけるとまず失敗します。

後のリフォームはたぶんに適性が関わってくるような~~気がします~~

・・・私、水回り・電気・サッシはもう自分では絶対やりません・・・失敗しすぎました・・・

私が一番すきなのは木で何か作ることです。フローリングとかウッドデッキとかバルコニーとか。

あ、違いました。一番好きなのは、どんな部屋にするか計画することでした。デザインを考えるのがとても好きです。

業者に頼むと、言ったとおりにやってくれないんですもん。(やってくれても高い)今たのんでる業者さんは、私が言ったことだけ忠実にやってくださるので、もう6年以上頼んでます。

だから、その業者さんが動ける地域にだけ買うことにしてます。
赤井さんにそういってもらえると凄くその気になっちゃいます!(笑)

まずは本でも読んで、更に皆さんの新築物件見学から始めようかな~♪
あかちゃんさんの知識・経験と進藤さんの斬新的なデザインがコラボして『スゲェ~(言葉良くなくてスミマセン)』新築が出来上がるか外野も興味津々です。
  • No title

  • 05月 24 2009
    • 2009/05/24(日) 10:39:36
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
お家大好きさん
新築はとても楽しいです。ただ時間がかかるのが収益的にはちょっとですね。
壁紙は確かに多くやるときは糊付けやってもらうのが絶対楽ですね。これはjmさんに教えてもらって本当に良かったです。
いい業者さんがいていいですね。
なかなかこちらの感覚と合う人を見つけるのって大変ですよね。
  • No title

  • 05月 24 2009
    • 2009/05/24(日) 10:42:34
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
remさん
ブログ読ませていただいていますが、十分な知識をお持ちのように思います。是非新築やってください。
  • No title

  • 05月 24 2009
    • 2009/05/24(日) 10:43:48
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
ボウラー鈴木さん
なんとか建築の先生といい物件を作っていきたいと思います。
期待していてください。

コメントの投稿

   管理者にだけ表示を許可する