S銀行の回答赤井誠のゼロからの不動産投資 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-

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  • S銀行の回答

SMBCの結果でやや落ち込み気味だった本日、S銀行の担当者さんから連絡が来た。

前日、どうなっているか確認の電話をいれたのだが、まだ検討できていないとの事だったので、ちょっと意外。

まあ、以前からなんども物件の評価&融資のお願いをして、いろいろやってもらっていたので、私自身の個人評価は済んでいる。

そのため、物件の評価だけなのだが、物件評価には調査会社の調査が必要なのであと一週間ぐらいかかると思っていた。

S「もしもしS銀行です」

A「はい。いつもお世話になっています。」

S「融資の件なんですが、支店長と話した結果、第一希望の一棟は

融資させていただきます
。」

A「あっありがとうございます。」

S「希望融資額どおり是非とのことです。」

A「そうですか。少し御社の積算だとぎりぎりぐらいと思っていました。」

S「物件の正式評価はまだなんですが、あかちゃんさんの収支はものすごく

ピッカピカなもんですから~」

S「支店長とも話したんですが、こんなピッカピカなのうちの支店ではみたことありません。光ってます。」

A「あっそうなんですか~。総支払/総収入は一応35%ぐらいですし、CFと積算価値だけは気をつけてきたんです。それと、物件の稼働率は徹底的にあげるように経営努力だけはしています。」

とさりげなくアピール。

ということで、無事第一希望の物件の融資はほぼ確定。

あとは正式に本店の審査待ち。まあ、間違いないでしょう。

これで、本日より建築計画のスタート。さっそく設計士さんに連絡。

来週より現地の法的な問題の調査とプラン作成に取りかかる事になった。

まだ、何点か懸念点はあるが、最低ラインはクリアしたと思う。


ただ、ピッカピカと言ってもそんなにすごいわけではないんだけど、なぜなのか考えてみた。

うちの地域は新興住宅地で、ここ10年ぐらいでものすごく発展してきたところ。

銀行さんもそれほど古くはない。

ほとんどの融資は一戸建て。収益物件はそれなりにあるが、すべて地主さん。さらに○○建託や○○パレスなど。

おそらく建物だけにもかかわらず、それほどの収支は出ていないのだと思う。

うちの裏の家も大地主。大量の土地とアパートをもっている。

いつも散歩して見ているが、私が企画したらもっと収益上げられるんだけどなぁと思う。

おそらくそれと比較しているんだと思う。

今回の企画は土地込みで12-14%と収益性は相当高いし、まだまだ上げられる可能性はある。

この辺は今の見積もりはまだ絞れるところがあるのと、最近、様々な設備が格安で入手できるルートもできてきた。これもいろいろな人との人脈のおかげ。

施主支給をうまく組み合わせて、上質なものを作りたい。

こちらは25平米仕様なので、室内は多少遊べる。

S銀行さんとはその後、

S「あとどちらに融資を頼んでいますか?」

A「Y銀行さんに頼んでいます。」

S「どのように選ばれますか?」

A「金利と融資額と期間ですね~。それともしかしたら二棟ともだしてくれるかもしれませんし。もう一棟の方は固定資産評価額以下の土地ですから。。。整形地でこんなの横浜では見たことありませんし。」

S「わかりました。ただ、金利だけは絶対にうちは負けませんよ~」

ということで、あとはY銀行の結果待ち。

金利はY銀行は5年固定で2.4%だから、S銀行は2%前半はいけるかも。

まだ正式契約。正式融資決定ではないのだが、いけそうな感じ~。

とりあえず、こちらは大型の企画で、是非やりたかったので、とりあえずはこちらだけでも本当はいいのである。

また進展したら、報告しますね。


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コメント

おめでとうございます。
これから一緒に、新築PJ頑張りましょうね。
  • No title

  • 10月 17 2008
    • 2008/10/17(金) 23:16:11
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
ゴーマさん
ありがとうございます。
情報交換しましょうね。
  • No title

  • 10月 17 2008
    • 2008/10/17(金) 23:32:45
    • [ 編集 ]
    • URL
    • よっち #U1HWoDyA
私も今手掛けている新築案件を、Y銀行とS銀行に融資打診しています。Y銀行は融資内定もらいましたが、S銀行の方はまだ内定出てません。両行の担当者に金利水準を聞くと、確かに今はS銀行の方が金利安そうですね。
赤井様

をを!

融資内定おめでとうございます.新築物件楽しみにしてますよ.
  • No title

  • 10月 17 2008
    • 2008/10/17(金) 23:36:38
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
よっちさん
S銀行はこの地域で融資を伸ばそうとしています。そのためY銀行は最大のライバルですからそれを意識した金利になるんだと思います。
よっちさんはまた、新たな新築ですか?
  • No title

  • 10月 17 2008
    • 2008/10/17(金) 23:38:07
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
vittoさん
東京築古組に入りながら、横浜新築組になってしまいました。
今回は、今までの全知識を結集してやりたいと思います。
期待していてください。
今、手掛けているのは5月に売買契約した川崎市の土地の案件です。設計に時間が掛かってしまったので、
ようやく来週から建築着工開始で来年2月末完成予定です。
今、物件紹介のブログ作ってるところです。
あかちゃんさんの新築計画、すごく楽しみです♪
  • No title

  • 10月 18 2008
    • 2008/10/18(土) 06:44:23
    • [ 編集 ]
    • URL
    • haruchan61 #U1HWoDyA
融資内定おめでとうございます。^^

>東京築古組に入りながら、横浜新築組になってしまいました。

うまい言い回しで笑ってしまいました。
横浜新築組、素敵ですね。
ブログ、益々楽しみにしております。
銀行うまく競わせてますね!
金利は長期金利がうちの融資のときより上がっているのでいいほうだと思います。

ゴーマさんが帰ってきたら祝杯?じゃなくて会議やりましょう!
こんにちは、にしやんです。
融資ほぼ決定のようですね、本当に良かったですね。
今後の成り行きに注目していますので、
記事の投稿を楽しみにしています。
では、応援して帰りますね。
融資内諾、おめでとうございます!!!

S銀の金利は、結構融通が利くようです。
去年ですが、大した属性・収益性ではない私でも、月が変わって基準金利が上がったにもかかわらず、担当が本部に交渉してくれて、0.05%だけですが予定より実行金利を下げてくれました。

赤井さんなら、大きめの幅でも粘って交渉されれば、かなりイケるんじゃないでしょうか。

それにしても新築で14%は凄すぎます。情報発信期待してます。
  • No title

  • 10月 18 2008
    • 2008/10/18(土) 13:08:53
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
よっちさん
随分かかっているんですね。
まあ、来春に間に合うのならいいですが。
私は間に合いません。
それ前提で考える必要があります。
  • No title

  • 10月 18 2008
    • 2008/10/18(土) 13:10:15
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
haruchan61さん
築古にはものすごく興味があるのですが、結局なかなか入手できなかったです。
その前にこっちが決まった感じです。
  • No title

  • 10月 18 2008
    • 2008/10/18(土) 13:11:41
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
Qちゃん
物件を1%利回り上げるより融資金利を1%下げたほうが得ですから今回はかなり頑張ろうと思います。
  • No title

  • 10月 18 2008
    • 2008/10/18(土) 13:12:52
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
にしやんさん
応援ありがとうございます。
まだまだ予断を許しませんが、8合目までは来た感じです。
  • No title

  • 10月 18 2008
    • 2008/10/18(土) 13:15:23
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
もとやんさん
S銀行は融通ききますか。
なんとか2%の前半にしてもらいたいです。

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