貸しはがし赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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  • 貸しはがし

昨日のブログに書いたのだが、銀行の方と話す機会があったので、貸しはがしに関して率直に聞いてみた。

とりあえず、聞いた銀行マンが言ったことで、これが絶対かどうかはわからない。


○短期の事業ローンが対象。そこで期間の延長やらなどを言われてもやらないということ。
○個人の住宅ローンやアパートローンは基本的には返済が滞ったりしない限りは問題ない。
○借りたときの申請から明らかな収入の減少がなく、通常通り賃貸ができているのであれば、問題ない。

との事だった。

確かに金銭消費貸借契約書を見ると、担保の評価額が低下または借主の信用が低下したと貸主が認定した場合は増担保の差し入れが必要とある。

これを読むと、絶対に無いとは言えないのは間違いない。

ただ、順序から言うと、事業ローンが最初。次は大幅な担保価値の低下であるが、個人でやっている以上1/2になっても1-2億ぐらいなので、何年かきちんと家賃を貯めてやっている人はすぐ数千万はたまるので、大丈夫ではないでしょうか。

あとは貸主の信用の低下であるが、たとえば、借りるときは給与所得があり、その後退社して無くなったりしていた場合はやはり銀行からの増担保は来るかもしれない。

この辺も、きちんとサラリーマンを続けていて、一定の収入があり、さらに物件の稼働率もきちんとしていれば、そんなに心配することはないのではないだろうか。

担保割れというのであれば、自宅は買うときからほとんどの人がオーバーローンなので最初から担保割れしている。

アパートなども買値や家賃収入を偽造し、フルローンを引いたりしていなければ、問題ないでしょう。

毎年、確定申告は銀行に出さないといけないので、そこで大きな収入減などがなければ、いきなり個人に貸しはがしというのはちょっと考えにくい。

いままで、貸しはがしにあったという人は、短期の事業ローンで不動産をまわしていたり、あきらかに経営能力がなくアパートがガラガラでさらに確実な給与所得などもなかったりした人以外は聞いた事がない。

普通にアパマン以外の収入もあって、さらにきちんと稼動させているにもかかわらず、単に担保価値が落ちたと言うだけで、いきなりアパートローンで貸しはがしにあったことのある人はいるのでしょうか。

いたら、是非、体験談を教えてほしいです。


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コメント

なんとなく分かっていたつもりでも、こうして文章に簡潔にまとめて頂くと大変参考になります。
そんな真面目なあかちゃんさんには、いろいろ会ってお話しがしたいですね。
いつも確変後のあかちゃんさんにばかりお会いしているような気がして・・・
貸し倒れ引当金の掛け目の高い順に窓がしまっていきます.基本的にサラリーマンで大家さんというのは,かつてもいたことはいましたが,前回のバブル崩壊が終わった後のブームでたいへん数が増えました.こんなに増加して信用収縮が起こるのは今回が初めてと思います.私もどうなるか読めませんが,まず用心しておいた方がよいと思います.
  • No title

  • 09月 12 2008
    • 2008/09/12(金) 06:33:59
    • [ 編集 ]
    • URL
    • Boss_okubo #U1HWoDyA
貸しはがし、されたらあっという間に破産です。
あかちゃんの話である程度、安心しましたが、ここからしばらくは自己資本比率を下げるのが怖くなりますね。
貴重なお話ありがとうございました。
ゴーマさん
最近はDOMBEさんと5時間以上も飲みながらまじめな不動産談義やっています。ゴーマさんも是非。
vittoさん
もう少しいろいろな銀行の方と話をしてきたいと思います。
ただ、やはり自己資本比率は上げておくにこしたことはないです。
一応、私の場合はレバ3-5倍以下にしています。
Boss_okuboさん
サラリーマンなどで確実に継続収入がある人はおそらく何があっても最後になると思います。
銀行にとって有利になるような返済の滞りや稼働率の低下による事業家としてのレベルの低さなどを見せないようにはしなくてはなりません。
最近の銀行融資の厳しさいろいろ聞いています。
やっぱり自分は相当貯めないとダメです。

明日よろしくお願いします^^
クマさん
銀行は本当に厳しくなってきました。
だから、物件は安くなっているのですが。

明日は期待しています。
貸し剥がされたオーナーの話を聞いたことはないですが、
会社辞めてるので、ちょっと怖いです(笑)

高稼働を維持する、融資を受けてる銀行の預金残高、
いつでも残債以上で売却できる状態・・・

などの対策をしておきたいと思います。
  • No title

  • 09月 13 2008
    • 2008/09/13(土) 22:06:57
    • [ 編集 ]
    • URL
    • 新築・中古マンション購入ガイド #iMFmnDUc
銀行は今は企業の追加融資も業績が悪化していると、
いきなりストップされるようになってきました。

今の不動産会社の倒産の多くは、銀行の融資が取れない
のが多くの原因のようです。
けーちゃん
けーちゃんの場合はかなり積算に余裕があるので、大丈夫ではないでしょうか。
ただ、稼働率が落ちると経営能力が低いと評価されますので、この辺は気にしたほうがよさそうですが、今は95%以上だったとおもいましたので、問題ないでしょう。
新築・中古マンション購入ガイドさん
事業ローンはそのとおりですよ。
だめな事業に融資はしません。
今日のは個人のアパートローンの話です。
ありました。。場所は銀座です。担保割れしたからと、一度も返済遅延なくても過去にありました。

バブル崩壊の少し後なので、今はわかりません。

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