退去赤井誠のゼロからの不動産投資 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-

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赤井誠

著者:赤井誠

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今月から迎える怒涛の更新ラッシュだが、今のところ2部屋の退去の連絡があった。4部屋は継続。

あと6部屋分がどうなるか、今月末まではまだ一ヶ月前になっていないのでよくわからない。

二年前に短期間で一気に入れた第一陣なので、最初の更新がどの程度乗り切れるかが一番の心配。

去年の年初は一部屋以外5部屋が更新されたが、今回はどうなるか。

一人は転勤とのことなので、仕方ない。

ただ、もう一人は理由が不明。管理会社に理由を確認するようにお願いしている。

二年てあっという間。

別に私のほうは更新料はもらわなくてもいいのだが、管理会社は半月分を取る事になっている。

この分をこちらが持つのは痛い。

そんなに更新の手続きに費用がかかるわけないのだが、この辺は交渉してみようかとも思っている。

仙台の管理会社は更新事務手数料として、10500円を入居者からもらう契約になっているが、それ以外は発生しない。

こちらでは、家賃一か月分 約6万である。

入居者としても痛いはず。

こちらではこれが慣習になっていて、契約書にも明記されているし、この辺はしかたないところ。

一応、入居者には更新料として一か月分支払うか、3000円上乗せ家賃にするか、どちらかを選んでもらうセレクトプランというのを提案している。

一度3000円上乗せすると、今後は更新料は一切いらないという形を取っている。

家賃が6万なので、3000円だとやや割高だが、一年以内に退去されると管理会社に払った半月分が持ち出しになってしまう。

その分のリスクはオーナー持ちである。

ただ、こちらを選んでくれると今後一切更新料の心配をしなくてもいいという事で、半分ぐらいの人がこちらを選択している。

今回はどの程度の人がこちらを選ぶか。

人によってはトータルの金額重視だし、人によっては一気に多くの金額を払うより分割化を好む。

入居者に選択の幅を与える事で多少でも更新確率があがることを狙っている。

ただ、やはりなくせるのが一番だとは思う。

今回の更新結果を見て、今後の更新対策を考えていきたいと思う。

来月から、またリフォーム&募集は大変。もうこれ以上退去されないことを願うのみである。

せっかく全物件満室だったのに、また出直しである。

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コメント

大家業していると考える事ばかりですね。
大変ですが楽しさもありますよね。

互いにがんばりましょう。
あかちゃんさんだったら、あっさり埋めちゃうんでしょうね。

僕も、募集を開始しています、と同時にリフォーム案をこれから詰めるところです。

すぐに満室に戻ることをお祈りしていますね!
>別に私のほうは更新料はもらわなくてもいいのだが

私もそう思うんです!
1棟目はなぜか夏に更新ラッシュなのですが、
10年超えの方が二人もいるので(ありがたい~)、
居住年数に応じた更新料割引を決定!
今回は契約書に反して割引、
次回は更新確認書に明記することにしました♪

  • 更新料

  • 06月 18 2008
    • 2008/06/18(水) 09:51:50
    • [ 編集 ]
    • URL
    • fukuyan #U1HWoDyA
札幌では更新料の慣習がないので、私のアパートでは2年目での退去は1戸/8戸でした。

まぁ、それも寿退去で、ご本人からは「独身だったらまだまだ住みたい」と言ってくださったので、実質0だと思っています。

札幌の状況は相変わらず悪いですが、大家としては悩みが一つ少ないのかも知れませんね。
更新料なしで3000円プラスのセレクトプランですか!

さっそくパクらせてもらいます。しかも半数の方が選んでいるのであればそれだけネックになっている証ですものね。ぼくも不動産屋さんに交渉してみます。
スターリーさん
そうですね。大家業はいろいろあり楽しいです。
kanaloaさん
時期的にどうかですね。
とりあえず、更新もちゃくちゃくと進んでいますので、こちらもなんとか埋めたいと思います。
zubooさん
10年のお客さんはうれしいですよね。
私のところも何組かいます。
かれらは是非更新料負けてでもいてもらいたいです。
fukuyanさん
更新料や礼金などは場所により随分違いますよね。
更新料はどちらかというと管理会社のためですね。
こちらでも自主管理の方はもらわない人もいるかもしれません。
健吉さん
大体家賃/20ヶ月を上乗せするか、それとも1ヶ月分もらうかのどちらかにしています。
上乗せの方が見かけ上の家賃収入も多くなるので銀行評価もあがります。
セレクトプランいいですねぇ。

私の場合は募集の弱い時期に更新になるお客さんには
更新料をサービスしちゃおうかなと思っています。

 
ランゲルさん
募集の弱い時期は本当に悩みます。
今年様子をみて、今後決めたいと思います。

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