新築図面赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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  • 新築図面

先日から、自分で盛り上がっている新築物件であるが、とりあえず、二つの会社に概略図面と費用概算を出してもらうようお願いした。

来週中にはいただける予定である。

昨日から自分でもプランを引いている。

いまのところ3階建ては4mの避難スペースの確保の問題はあるが、なんとかなりそうな気がしている。

3階建てが入れば、間違いなく化けることは家賃からほぼ確信した。

今、悩んでいるのは部屋の広さをどうするかである。

収益を上げられるのは狭い部屋をいっぱい作ることだ。でも、それでは、将来的に苦しくなる可能性もある。

ただ、駅近だし、まったくだめかというと十分にニーズはあると思う。狭い部屋は大体バストイレ一緒なので、それを別にすれば、入る人はまちがいなくいるはず。

土地の形状やその他の条件で、いくつかの可能性がある。

1.25平米ぐらいの部屋を5室x3=15部屋 想定利回り13.6%
2.20平米ぐらいの部屋を6室x3=18部屋 想定利回り14.4%
3.17平米ぐらいの部屋を7室x3=21部屋 想定利回り15.4%
4.25,20,17平米を各2室x3=18部屋 想定利回り14.6%

一応、家賃は相場並み、建築費はやや多めで見積もっている。

当初、1のパターンでいこうと思っていたのだが、4,2のパターンもありかと思っている。

どのようにうまく入れられるかはまだ規制その他でわからないので、あくまでも皮算用だが、どうなんでしょうか。

1は広いので、将来的にも安泰。ただし、坪単価は安め。
4は様々なニーズに対応できそうだが、狭い部屋は将来どうか。
2はそこそこな広さで将来的もまずまずと思うが、やや供給過多。

25,17平米ぐらいを各3というのもありなのかなぁ。

結局、白紙からだと本当に悩みます。

今回は3階建てのためロフトは3階のみ。そのため、17平米はかなり狭い。

ただ、駅徒歩2分で5万台の家賃ならすぐ決まりそうな気もするし。

うーん。悩みます。 皆さんならどうしますか?。

これでも坪単価9000円台なので、新築プレミアムで10000-11000円つけれたら、さらに化けます。

前回の新築は大体10500-11500円ぐらいの坪単価で、あっという間に満室になった。

今回は駅としてのバリューは落ちるが、近さは相当な競争力。

歩いてみたが、本当に近い。

雨でも走れば、1分。

来週が楽しみである。

ただ、やっぱりだめになるかもしれないし、とりあえず、図面ができるまでは毎日ワクワクして過ごせるので、まあ、それだけでも楽しい日々が過ごせそうである。

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コメント

  • No title

  • 06月 05 2008
    • 2008/06/05(木) 23:02:23
    • [ 編集 ]
    • URL
    • よっち #U1HWoDyA
駅から激近なので2がいいような気がします。
私のほうの駅2分の案件もだいぶプランが出来てきました。
やはり1部屋20平米くらいで、3階建てで3階のみロフトを設ける全部で8部屋のプランです。
  • No title

  • 06月 06 2008
    • 2008/06/06(金) 01:05:03
    • [ 編集 ]
    • URL
    • Shu #U1HWoDyA
部屋の間取りは悩ましいですね。 ただ、どの間取りにしても、新築かつ駅近物件でこの利回りはすごいですね。 私の場合だと、安定志向なので1、か2にすると思います。 駅から近いとはいえ、将来的には17平方だと、価格競争に巻き込まれる可能性有りですから。
  • No title

  • 06月 06 2008
    • 2008/06/06(金) 06:55:26
    • [ 編集 ]
    • URL
    • Q太郎 #U1HWoDyA
楽しそうですな。

駅名がわかればもう少し分析できるのだが・・・。

私だったら4ですね~。前回の先生の新築を見せていただきましたがバリエーションがあったほうがいいような気がします。

でもそれによってどれくらい建設費があがるのか難しいところです。

今度、図面もってきてくださいませ。



  • No title

  • 06月 06 2008
    • 2008/06/06(金) 09:37:07
    • [ 編集 ]
    • URL
    • soeuji #U1HWoDyA
私は1に一票入れさせてください。

完済まで10年ならどの間取りでもいけそうですが、
赤ちゃんさんの体力*知力=物件力だとしたら
例えばお歳を召されて機敏に動けなくなったりすると
間取の差は大きいのかなぁと。
財力なく物件そうは増せずと描く私が同じ立場なら迷わず2です!

一般論ではないかもしれませんが、
20代の私なら駅近17平米筑10年より駅5分コンビニ近く25平米を選ぶと思いました。
  • No title

  • 06月 06 2008
    • 2008/06/06(金) 21:02:59
    • [ 編集 ]
    • URL
    • たけ #U1HWoDyA
羨ましい利回りですね。
私だったら、1,2階を25平米にして3階を20か17平米にします。
3階はロフトが付いている事で、少し狭くてもロフトでカバーできると考えました。
素人の考えですので自信はありません。
すいません。
上のコメント、よく考えたら上下で間取りを合わせるのが基本なので
無理がありますね。
出来なくはないのでしょうが、配管効率も悪く建築費アップになりますよね。
どの部屋の大きさが良いのか悩ましいですね。
羨ましい悩みですが・・・
上手くいく事を願っております。
私は迷わず1を選びます。
今のニーズよりも、10年後のニーズを重要視するからです。
20平米以下が10年後にも普通に受け入れられているという確証が、私にはあまりありません。まぁ場所にもよると思いますが。
それに13.6%もあれば十分合格点だと思います。
よっちさん Shuさん Q太郎さん soeujiさん たけさん ゴーマさん
ご意見ありがとうございます。

まず、どの程度のボリュームが入るかがはっきりしてからまたご相談させていただきます。

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