不動産 大淘汰赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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本日は、週間東洋経済 08.5.31号の特集 不動産 「大淘汰」を読んだ。

本の内容を書くつもりはないが、読んでいていろいろ考えたことを書きたいと思う。

まず、商業地の空室率 福岡・仙台・札幌はかなり空室率が高くなっていること。

10%強にもなるとのこと。

この辺は商業地だけでなく、一般住居の方も似たような傾向だと思う。

とにかく、最近の傾向として、いけそうというと資金が集中する。

原油もそうだし、途上国の株もそう。

結局、やりすぎて最後はババ抜きで資金力の弱いところやレバレッジのかけすぎの会社は淘汰されている。

これは、最近の物件情報を見てもやはり感じられる。

実際、私も福岡の物件は先日手放したのだが、やはり入居のための経費がかかるし、入れ替えも多かった。

私が入れていたときは3-3.2万で一室貸していたのだが、たまたま、最近福岡の物件を見ていたら、元私のアパートが2.4万で募集がかかっていた。

2.4万というと20%ダウン。ちょっと厳しすぎ。

ますますきびしくなってきたということなんだろうか。

仙台は何とかなっているが、たしかに先日中心部の家賃の下落に驚いた。

いまのところこちらは対応できているが、動向はよく把握しておく必要はある。

もちろん近くに住んでいれば、いろいろ対応もとれるのだが、遠いところは早めはやめの対応が必要。

記事の中にいままでは何の努力もしなくてもただ食いできたのが、これからは開発力とアセットマネジメント力などの不動産の価値を向上させる力が試されるとあった。

本当にそのとおりだと思う。

物件の価値を高めるための工夫などを何もせずに放置プレイでOKということはこれからは本当に難しいと思われる。

周辺との差別化や工夫を常に考え、行動する。

さらに、金利の引き下げなど、銀行との交渉や、経費の無駄をなくすなど、様々な工夫をすることで勝ち組になることはできると思う。

空室率がたとえ平均20%を超えても、自分の物件もそうなるわけではない。努力しているところは100%入居、していない大家が60%になるのである。

そして、今のうちに自己資本率を増加させておく。

自己資本率が上がれば、多少の変動には十分に耐えられる。

同じ利回りでも、融資金利や家賃収入の分散による節税により、手元に残る資金はぜんぜん違ってくる。

何が自分の収入というか定義はとても難しいくあまり意味がない。

私の場合は現在家賃年収入3500万ぐらいあり、これはやはり収入。サラリーマンで言うところの年収である。

そこから経費を引いてでてくるのが所得。

私の場合、不動産の分の年収をを個人と法人で分散。

個人は妻と私で分散さらに青色申告と小規模共済。

法人は妻と両親で分散。
それぞれ、小規模共済で経費化。

物件は建物比率を大きくし、償却額を上げる。

最終的に個人所得は限りなく0に近づけ、法人はぎりぎり黒字。
両親への分配も無税の範囲。

いろいろ工夫することで手残りのキャッシュを厚くすることはできる。

家賃収入を多くし、所得を如何に低くするか。

この辺の工夫だけでも利回りで何%分も変わってくると思う。

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コメント

地方の厳しさは,私には分かりませんが,精神的にきつそうですね.大家のスタイルが違うせいか,ちょっとピンとこないところがありますけど...
  • No title

  • 05月 30 2008
    • 2008/05/30(金) 01:49:50
    • [ 編集 ]
    • URL
    • トゥイーク #JhAb2k46
こんにちは。
ご紹介いただいた光インターネットは、導入の準備が進んでおります。ありがとうございました。
さて、私は、本業の方で、不動産流動化の世界に身を置いておりますが、あかちゃんさんのおっしゃるとおり、この業界も淘汰が始まっております。
個人の所有物件においても、家賃の値下げ対策に余念がありません。お互い頑張りましょう!
遠くは行くだけで疲れますから、仙台も時期を見て売っちゃった方がいいですよ~体に悪いですよ~

あかちゃんさんはもう、賃貸物件をたくさんお持ちですから、これからは違う方法をそこに加えていくと良いと思います。

それは、売却というか売買ですね~。プロではないので、大きくは無理だと思うんですが、意外と普通に売ってるものの中でも、少しの工夫で転売、もしくは2~3年賃貸、その後売却で益がでるのがうってます。

戸建てとかマンションとかですね~。これを、見つけて現金で買って売っていくんですよ~

わらしべ長者ですよ~。あかちゃんさんなら、すぐにわらしべ大長者になれますわ!!
私が入れていたときは3-3.2万で一室貸していたのだが、たまたま、最近福岡の物件を見ていたら、元私のアパートが2.4万で募集がかかっていた。

>あかちゃんさんも気づいていらっしゃると思いますが、賃料が取れない物件は固定資産税・清掃費・修繕費・原状回復費用 といった運営費やCAPEXの比率がものすごく高くなります。これに空室率の高さが追い討ちを掛けてしまうんですね。資本改善をしようと思っても費用対効果を考えると二の足を踏んでしまいそのままで更に収支が悪化というスパイラルです。
国土交通省の調査では賃料負担は収入の20%弱ということですから入居者層の平均年収が300万円であれば5万円の物件がメインになるということです。従って「安い物件」なのに埋まらないという状況が発生するんですね。
収入の分散、非常に参考になりました。
私もそこそこ収入はあるので、これからの対応をどうしようかと思っているところでした。
やはり小規模共済かな。
vittoさん
地方は放置プレイで勝てるほど甘くないと思います。
もちろん物件次第ですが。
首都圏と人口が違いすぎますね。
トゥイークさん
不動産流動化の世界におられるのですか。
プロなんですね。
個人の分は自分の頑張りでなんとか維持したいです。
お家大好きさん
わらしべ長者ですか~。
個人だと税金の面で難しいので、法人で売買はまじめに考えたいと思います。
猪俣淳さん
家賃が下がると経費の負担が大きくて、本当に効率が悪くなりますね。
賃料負担は収入の20%ですか。
勉強になります。
うちの入居者の年収ちょっと調べてみます。
ありがとうございました。
星輝さん
とにかく不動産は収入の分散です。
同じ家賃収入2000万でも一人でとるのと二人でわけるのでは全然違いますね。
小規模共済は預けても、低金利で借りれるし、本当に便利です。

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