借地赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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赤井誠

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昨日は、マサさん に誘われ横浜での懇親会に行った。

昼間は浦田さんのところの借地のセミナーのあとの有志同士の懇親会とのことだった。

行ってみると、みんな知った顔。

皆さん本当に勉強熱心である。

私は、その時間帯はテニスの練習で、こちらが優先。

不動産はあくまでも人生を楽しむための手段なので、あくまでも楽しむほうが優先である。

夜、11時ぐらいまで不動産のいろいろな話をして、とても楽しくかつ有意義な時間だった。

途中から19万の戸建ゲットのヒロシ夫が来て、みんなの注目を浴びていたので、少しいじめる。

彼は飲み会のつまみとしては最高のいじりがいのあるM男である。


今日は、そんなこともあり私がいままで調べた借地に関するお話を囲うと思う。

実は、私がいろいろな会で知り合った中で借地でのアパート経営をやっている人か何人かいる。

私も、いろいろ興味を持って調べたし、借地物件を何度か銀行に持ち込んだこともある。

ブログには書いていなかったのだが、最近も3つの銀行に借地物件の打診をした。

ひとつの銀行は借地はまったく融資しないとの返事。

もうひとつはできないこともないが評価はかなり低くするとの返事。

ある銀行は土地の評価は借地としてきちんとみて、さらに建物はそのままみるとの返事をうけた。

この銀行ならば、融資は受けられるようだし、実際に私の友人は受けている。

評価は路線価表にのっている借地権割合で評価されるのである。

たとえば、160D と書いてあれば、

平米160,000円x60%=96,000円

となる。

また、旧法の場合は大体、20年単位で更新になったりするので、融資も20年以上、単体で引っ張るのはいろいろ難しい。

そのため、大体は評価が足りない分の共担が必要になる。

自宅などを共同担保にいれれば、期間の延長や融資も比較的容易になる。

そのため、借地物件の場合は、別の担保をもっていたり、現金で借地権を買えれば、収益としてはかなりおいしい物件になる。

都心部でも12%以上の物件もよくあるし、所有権に比べて値段も安い。

ただ、どうしても評価が落ちるし、銀行によっては借地権の担保評価がかなり低いところもある。

そうなると与信を毀損してしまい、今後、限られた銀行からしか融資が受けられなくなる。

もし、積算価値は高いが収益がいまいちという物件を持っている場合は、その補完として収益の高い借地権の物件を買うというもありかもしれない。

ただ、所有権の不動産よりさらに流通性は悪いので転売などを考えている場合はちょっと面倒かもしれない。

ただうまくやれば、地主から買取をお願いされることもあり、その持ち主の素性などをきちんと調べて対応すると化ける可能性もあるので、私も定期的には調べてみようと思う。

これからも応援クリックおねがいします!

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コメント

おはようございます、ヒロシです。

不動産投資を始めて、たった9ヶ月で、あかちゃんにいじめられるまでに成長した自分に乾杯です。

でもヨカッタです、二子玉川のときのように次の日のブログで

飲む過ぎて忘れてしまった・・・・・・。などと書かれず、しっかり記憶に残っていただけで、ウレシイ限りです。


借地権につきましては、立川のI社長曰く、借地権のみを狙っている

個人投資家や業者もいるそうで、誰も見向きもしない場所にお宝は眠っている場合があると。


私は眠ったまま、見過ごしそうですが・・・・・・。


ぜひまた誘ってください、よろしくお願いします。

この3つは、シルベスタ・スタローンと三国連太郎とビリー・ジョエルみたいな関係ですよね~。

似て非なるごとし。(全然にてねーよって言われそうですが)

どれも土地がないと同じ。マンションは持分があるとっても実際ないのと変わらない気がする~。

流通性からいったらマンション>借地>再建築不可ですよね~

私の好きな順番は再建築不可>マンション>借地です!!

だって、貸すのは好きだけど借りるのは嫌いだ~~~。
  • No title

  • 05月 25 2008
    • 2008/05/25(日) 15:30:14
    • [ 編集 ]
    • URL
    • コンドウ #JhAb2k46
物件の価格次第ですね、満室、激安、高利回りであれば、借地権付建物売買も、面白いのでは?
定借であれば、期間中の賃料次第ですし、定借でなければ、建物がなくならないかぎり、地主からの立ち退きは難しいわけですから、建物を所有して、ず~と吸い続けるのも面白いと思いますよ。
一概に良い悪いは、言えませんが、金の匂いがするかしないか?ですよね~www
  • No title

  • 05月 25 2008
    • 2008/05/25(日) 22:15:51
    • [ 編集 ]
    • URL
    • 水戸大家 #U1HWoDyA
借地とかおもしろそうです。
そのうち借地狙いの本とかでそうですが、その時では遅いからセミナーに皆さん出ているのでしょうね。
なかなかサラリーマンしてると時間ないのでそこまで行けない事が多いですが、今後はセミナー出席も考えなくてはと思っています。
ヒロシさん
顔忘れました。。。。
お家大好きさん
ぜんぜん似てません。
私はマンション>借地>再建築不可ですね。
借金だらけで借りるの慣れてますので。
コンドウさん
高利回りがとれないと借地も面白みがありませんね。
旧法ならずっと居座れますが、あいかわらず旧法での借地が多いですね。
水戸大家さん
こっちのほうはいろいろセミナーが多くて、うまく選んで出席するとおもしろいですね。
  • 1位!!

  • 05月 25 2008
    • 2008/05/25(日) 23:03:00
    • [ 編集 ]
    • URL
    • お家大好き #U1HWoDyA
おめでとうございま~す!!

良かったね~~~~やっぱりいいものはいいのですわ!!
1位!おめでとうございます。
余談ですが、あかちゃんさんとJMさんのセミナーDVDを購入させていただきました。内容は大変参考になりました。
ライブで受講したかったのですが、所用で出席できず悔しい思いをしていたところの、DVD販売は嬉しかったです。
ランキング1位獲得
おめでとうございます。

復帰から早い達成でしたね。

これからも応援します!
皆さん仕入れどうしてるんですかね~。よく19マソなどで仕入れられますね。僕も不動産屋さんまわりしてがんばろ!
ランキング1位イエース!
  • 自販機

  • 05月 27 2008
    • 2008/05/27(火) 00:22:17
    • [ 編集 ]
    • URL
    • ふどうとしお #U1HWoDyA
自販機業者さんを紹介していただきありがとうござました。
先日、無事に設置されました。
自販機が設置されているのを見てニヤニヤしてしまいました。
早速自腹で1本購入です!
いっぱい売れると良いなあ。
お家大好きさん もみぞうさん 中島@山口さん

応援ありがとうございます。
これからも頑張ります。
今週末は物件の結果がでるかもしれませんので、そちらも楽しみにしていてくださいね。
これからもよろしくお願いします。
健吉さん
わたしも19万の仕入れはさすがに驚きです。
これってその場で現金で買えますね。
一生懸命探せば、チャンスが来るってことだとヒロシさん見ていて思いました。
健吉さんも頑張ってください。
ふどうとしおさん
よかったですね。
最近は、設置条件も厳しくなっていて、何人も紹介しているのですが、だめになる方の方が多いです。
みんなに自販機の存在を知ってもらえれば売り上げは徐々に上がると思います。

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