借金に関して赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
FC2ブログ

赤井誠のプロフィール

赤井誠

著者:赤井誠

1,2作目
  アマゾン・楽天 1位獲得

40,000部発行



スポンサードリンク

カウンター 不動産投資ブログ

不動産投資ブログ 検索フォーム

不動産投資ブログ 最新コメント

不動産業者関係  リンク

けろろさんより借金に対するコメントがありましたので、今日は私の借金に対する考え方を述べたいと思う。

不動産は事業経営だと思っているので、B/S P/L CF をきちんと考えなくてはならないと思います。

特にB/Sにおいては資産総額に対する自己資本比率はきちんと保っていないとちょっとした金利や空室リスクに耐えれないでしょう。

このようなブログをやっていると私が資産3億 借金3億 自己資本0のように捉える人もいるようですが、そんな馬鹿なことをするはずはありません。

経営である以上、金利上昇や空室リスクに対してはロバストでなければなりません。

ただ、金利に関しては詳細には書きませんが、今の国債の総額からいって上昇には相当な政府の抵抗がありますね。

それに、不動産も持ち続ける場合は固定金利はある程度のリスクヘッジになりますが、大抵の金融機関の場合は売却などで一括返済の場合は大幅な違約金が取られます。固定には売却時のリスクが発生します。
そのため、売却まで考慮に入れるとあまり長期の固定は逆にマイナスです。

私の場合は、もう25年近くもサラリーマンをやってきていて、子供ももうすぐ成人です。

あと何年かで家庭の支出は激減します。

さらに、個人の資産では自宅もほとんど無借金ですし、有価証券や私的年金、退職金の積み立てがあります。

法人においては両親も出資者で、当然、無借金の自宅と○○○○円の預金もあります。

もちろん、これに頼るつもりはありませんが、基本的には赤井ファミリーとしてのB/S 赤井夫婦個人分としてのB/S 法人のB/Sをすべて計算しています。

不動産だけでいうと、たしかに現時点では自己資本比率が30%ぐらいですので、低いと思いますが、夫婦のサラリーマン活動を無借金の償却済みの資産と考えると、自己資本比率は50%以上になります。

当然、リスクヘッジとしてサラリーマンでの収入は夫婦でこのまま維持します。

また、不動産の収益は将来の少し人よりリッチな生活をするためにやっているのであって、現時点では一円も手をつけることはありません。

私もこの年で大きな失敗をしたくはありませんのである程度のリスクヘッジは行っているつもりです。


ただ、私は若い人が将来の自由な生活を夢見て、ある程度のリスクを背負って勝負することは決して悪いことだとは思っていません。

最近はコンサバな考え方をする人が多く、そんな人から見れば、私などもそのままサラリーマンやっていれば、不動産なんてやらなくてもいいんじゃないと思われます。

それが一番のリスク回避ですから。

ただ、そんな人生じゃ面白くないですね。

私は、夫婦でこのことに関しては話をして妻に理解してもらい、自分がどこまでやれるか残りの人生でトライしようと思っています。

最悪、すべての資産を失って、田舎で月2万以下の家賃の家で老後を過ごすかもしれません。

私はそれも仕方ないと思っています。

結果ばかり気にして、リスクを犯さない。それもひとつの生き方ですし、そうでないのもひとつの生き方だと思います。

少なくとも私は今まで十分に家族のためにまじめなサラリーマンをやってきて、とりあえず大学を卒業させるところまでは責任が持てると思っています。

そのため、残りの人生はどこまでできるか多少のリスクは覚悟でやっていきたいと思います。

ただ、若い方で不動産投資をする方は、今後結婚するのか、子供はどうするのか、親の面倒はどうするのかなど、きちんと考えて、自分の取れるリスクの範囲で頑張っていってくれればと思います。

私はチャレンジする若い人は今後も応援したいと思います。

今年もランキング応援お願いします!

サラリーマン 大家 あかちゃん 不動産投資 アパート経営 マンション

現役の融資担当者が、銀行からいかにして融資を受けたらいいか?銀行を味方にして不動産投資をする方法、レバレッジの正しい使い方をあなたに伝授。

現役融資担当者が教える正しいレバレッジの使い方

銀行の評価方法を知り、提出用の事業計画書を簡単に作れる『らしんばん』の内容が良くわかります。間違った投資をしないためにとても有効なツールです。私も使っています。

アパマン投資ツール『らしんばん』DVD

コメント

そのとうりです。守ってばかりの挑戦しない人生なんて面白くもなんともないと思います。お0000ついてるのかという話です。
まじめにコメント(いつも軽いノリですから)

金利のことなど誰にもわかりません。

我々が如何に金利の先行きを予測したところで(変化の兆候をしっていたところで)金利等は結局は市場が決めることです。

そんなことより、あかちゃんさんのように
あえてリスクテイクするか、テイクするなら、ヘッジも考えトライしているか、またその度胸があるかないか。

ここが、フツーの人生(ある意味リスクのある人生)を選ぶ人間と、投資家としての人間の資質の違いです。

どちらが正しいかは言えません。

ただ、僕は後者の人生を選択し、挑戦し、意味のある、そして価値のある人生を歩みたいと思います。

そういう人生も是非尊重いただきたい。(金利の変化の兆候がわかる方)

長文で失礼しました。
  • No title

  • 01月 12 2008
    • 2008/01/12(土) 02:02:58
    • [ 編集 ]
    • URL
    • Nationalist #pUf759B.
金利についてはあかちゃんさんの意見をお聞きしたいと
思っていたのでこのたびの日記は非常に参考になりました。

私も20代でローンを組んでマンションを買ったので
金利は気になる話題で、3回も読み返しました。

私は結婚するので、ある意味会社が合併するように
妻のBSと私のBSを合体させて
金利上昇やインフレのリスクを織り込んで
ローンを組んだつもりです。

私も年齢に応じて取れるリスクの分だけ
ローンを組み、金利上昇には負債を減らして
金利を減らして対処しようとしています。

これから子供を作る私からすると
うらやむばかりの環境ですが
若さを武器に今後もあかちゃんさんに
まけない運用をしたいと思います。

金利に対しては同感で少なくともここ半年はあがらないと思います。
金利、空室リスク、自己資本比率などについて、不動産経営だけでなく、子供の教育、両親の面倒を含めた将来の生活全体に対して、もっと真剣に考えておかないといけないと感じました。
ありがとうございました。
  • No title

  • 01月 12 2008
    • 2008/01/12(土) 06:50:21
    • [ 編集 ]
    • URL
    • 借金王 #U1HWoDyA
借金は諸刃の剣です。

私自身も借金を重ね7年以上前から不動産投資を行ってきました。
諸経費と物件価格の2割程度の頭金を用意して買い増して、丁度あかちゃんさんと同じように家賃収入年3000万以上を達成しました。

主に2%弱全期間固定金利10年完済でローンを組みました。当時は今よりさらに金利が安く(国金で1.5%程度)物件価格もかなり安かったです(都心RCでも利回り10%)。ただ融資条件は今とは違いかなり厳しかったです。

あかちゃんさんの仰る通りある程度のリスクを採らなければ何事も出来ません。私自身借金のお陰である程度資産を築くことが出来ました。ただローン残高も1億以上あるためまだ油断は出来ません。

ここ数年の首都圏のすさまじいマンション供給や再開発、電車に乗って外の風景を眺めているといるとすごく実感できます。
あかちゃんさんのように用意周到ならば安全だと思いますが、今後は無理して賃貸経営を始めた方の破綻が始まると思います。

中古物件は経費がかかるのを実感しています。そればかりでなく家賃の下落、空室率の上昇はこれからが本番でしょう。副業として始めた不動産投資ですが、本業ほど大切なものは無いと再認識しています。
私の場合は、
リスクをどう乗り切るかが
分からないうちは、恐くて不動産買えませんでした。

頭金については、自分の金融資産の何割まで
出せるかを常に意識しながら物件を探しましたし、
#なんかあった場合の為に引当金が必要ですよね

購入する物件については、潜在総収入、空室損、
運営費を客観的なデータや見積もりを取りながら参考にしたり、

また、20年後、30年後まで、賃料下落、金利上昇、
により、IRR的にはどうなのか?減価償却期間
過ぎたらどうなのかをExcelで作ってみたりして、、

ようやく、購入に踏み切れました。
不動産業者や、コンサル会社(担当者による)が提示する
試算表は鵜呑みにはできないのです。
微妙なところでなんとでも数字を操作できますから。
○×の会社買えば安心、という発想は持たない方が良いでしょう。
そういう人は、買った後はほったらかし、という人もいるのでは?
と危惧します。

後は、買ったら買ったらで、賃料UPやコストダウンに
向けての行動をしなくてはいけないし。。。

大家業は、いろいろ勉強することが尽きないし、
やることもいろいろありますよね。

結局、何が一番参考になるかと言えば、それは、
不動産業者の話というよりは、我々みたいな大家をやっている
人の声がリアルで一番価値の高い情報だと思います。

みなさん、頑張りましょう。

この場を借りてコメントしてみました。

日記へのコメントという意味では、ちょっと観点が
ずれてましたね。すみません。。。

ではでは。
  • No title

  • 01月 12 2008
    • 2008/01/12(土) 11:04:21
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
dannaさん
人生にはいろいろな価値観があるので、自己責任で自分の行き方を通せばいいんだと思います。
私も、守るだけの人生はもういいです。つまらないです。
  • No title

  • 01月 12 2008
    • 2008/01/12(土) 11:06:49
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
kanaloaさん
そうですね。金利も含めて10年後がどうなるかなんて誰にもわかりません。
私は、今の判断で固定するより、変化に追従できるフレキシビリティを自分に持った方がいいと思っています。
  • No title

  • 01月 12 2008
    • 2008/01/12(土) 11:11:26
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
Nationalistさん
私はバブルのピークの公庫金利が6%ぐらいのときにも居住用マンションを買っていました。
そのときの金利負担の大きさは十分承知しています。
それでも、サラリーだけできちんと払い続け、さらには繰り上げ返済もしてきました。
少なくとも自分の財務状況で対応できるようにしておけば問題ないと思います。
とにかく、人の財布の中身はわかりませんので、私は、どうすれば正解かは自分でしか考えられないと思います。
  • No title

  • 01月 12 2008
    • 2008/01/12(土) 11:13:49
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
大久保さん
不動産は高額の買い物ですから、家族や子供が居る場合はやはり慎重にならないといけません。
いろいろな不動産ブロガーがいますが、私がリスクが高いと思っている人には家族がいません。
逆にそうでない人は意外と堅実です。
一人で負うリスクと家族で負うリスクは違いますよね。
頑張ってください。
  • No title

  • 01月 12 2008
    • 2008/01/12(土) 11:17:21
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
借金王さん
拡大するにはリスクがありますね。
そのため、何千万の家賃収入があろうが、他人の金が稼いでいるという認識はずって持つべきだと思います。
まるで、自分がすべて稼いでいると錯覚してお金を使い出すと危ないです。
私も本業は絶対に大事だと思います。
これは私だけの力で稼いでいる収入ですので。
  • No title

  • 01月 12 2008
    • 2008/01/12(土) 11:20:17
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
MANBOさん
私も不動産屋のシミュレーションなんてまったく当てにしていません。
自分でEXCELで様々な指標を計算して30年間のデータを予想しています。
あくまでも自分の厳しい見方です。
銀行よりも厳しく見ています。
  • No title

  • 01月 12 2008
    • 2008/01/12(土) 13:37:29
    • [ 編集 ]
    • URL
    • 気ままなネコ。 #U1HWoDyA
お久しぶりです。

あかちゃんさんの考え方にまったく同感です。
人それぞれの考え方があると思いますが、何もしないのはかえって危険だと思います。。

僕の場合は不動産は本業のリスクヘッジです。

実は(笑)綿密に計算をしており、無謀な拡大路線はとってません・・・。



今年も宜しく御願いいたします。リスクは収益物件だけに限らないので、あかちゃんさんの計画についてはなんら問題ないと私はいつも思っています。リスクだけ考えて前に進まない人生なんてとってもつまらない生き方・・・誰も助けてくれないことを重々承知で私たちも収益物件購入しています。頑張ってください。私も
家賃収入は返済に半分残りは繰り上げ返済に確保しています。10年返済予定で3年固定の物件は今年繰り上げ返済する予定でいます。
私たちはサラリーマンでは有りませんが、リタイヤした時少しでも
役立てばいいのかなぁと、思っています。
一杯儲けることは考えていませんし、借金終了後の出口戦略を
考えて購入しています。
自分で収益物件購入して色々経験してリスクを知ることが出来るし
リスク回避することが出来るのであって、なんにも実行せずして
結論を出したり、他人を批判することは決して良しとしないと考えます。勇気をだしてこれから始めようとする方にブログで、自分の失敗や貴重な経験を時間を使いながら毎日のように書いているあかちゃんさんの努力に感謝いたします。今年も宜しく御願いいたします。
私は来春から社会人になる大学生ですが、やはりある程度のリスク
を背負って生きる方が結果はどうあれいいと思います。

そんな自分ですが、最初は投資にもいろいろありますが何に
投資するのがいいのでしょうか?
最初は駐車場経営や自販機等がいいかなと思っていますが。
今日のあかちゃんさんの話、ちょーイカシテマス。

男だなあーって思います。クーール!!ってカンジです。

一度きりの大切な人生、自分の信じた道をバクシンしましょう!!

身の丈に合った投資をするという事ですね

ワタクシも小さな事からコツコツと頑張って行きたいと思っています
  • No title

  • 01月 13 2008
    • 2008/01/13(日) 22:39:32
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
気ままなネコ。さん
ご無沙汰しています。
みんないろいろリスクヘッジしていますよね。
何もしないことがリスクヘッジではないことは何十年後にしかわかりません。
将来、日本の年金が破綻するのは間違いないので、そのときでは単に支出を減らすぐらいしかできませんよね。
  • No title

  • 01月 13 2008
    • 2008/01/13(日) 22:41:24
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
道草さん
少なくともいろいろ経験したことは自分の人生にとって間違いなくプラスです。

結果は仕方ないですね。
自分のことは自分の責任で行う。
これは鉄則ですね。
頑張りましょう。
  • No title

  • 01月 13 2008
    • 2008/01/13(日) 22:43:23
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
ペンタさん
若いうちからいろいろトライしてみてください。
ただ、それほど甘くはないので、きちんと勉強してから自分にあった投資をするのがいいのではないでしょうか。
ちなみに土地をお持ちなら自販機や駐車場は場所によってはいいですね。
  • No title

  • 01月 13 2008
    • 2008/01/13(日) 22:45:13
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
お家大好きさん
お褒めいただきありがとうございます。

私は常々、自分の人生は自分の責任でチャレンジして生きていくと決めているので、そのままを書いたのみです。

決して、楽して設けようなどとは考えたことないですね。

これからも応援お願いします。
  • No title

  • 01月 13 2008
    • 2008/01/13(日) 22:46:09
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
夢追いさん
自分の収入に応じて自己責任ですすめたらいいと思います。

コメントの投稿

   管理者にだけ表示を許可する