新築買い付け!!赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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  • 新築買い付け!!

今日は朝から、新築関係の調査をしていて大忙しだった。

今、ある横浜市内で新築物件を検討中である。
いままでいろいろ新築も見てきたが、あまりぱっとしなかった。

ちょっと利回りがいいとちょっと遠く、狭い。
中心部だと利回りが低く、狭い。

さすがに9-10%の利回りでも15-16平米の新築だとやはり苦しいように感じる。
実際に部屋に入ってみるとなんとか生活はできるレベルだが、やはり狭い。
ロフトでなんとかつじつまを合わせているが、やっぱりロフトは暑いし生活しにくい。

今回は、懲りずにGWに物件探しをしていた結果、競争がほとんどなく、一番に物件を見ることができた。

最近感じていたのだが、出来上がっている新築をみると、私ならこうするのにとか、もっとここをこうすればいい物件になるのにと言う思いが多かった。

これは汚い中古をいろいろ工夫して満室にしてきたので、それらのノウハウを新築に入れていけば、もっと差別化していいものをつくれるはずとかんがえていたからである。

今回は見たのは、基本的に更地。
一応、基本プランは出来上がっていて、構造の変更はできないが、中はまだいじれそうだった。

まだ内容は書けないが、さらに私の願っていたことがふたつほどある、なかなか今までに出会えなかった物件である。

銀行にも融資の打診をした結果、かなりの金額が出そうなので、基本的にはもう買いたくてしかたない状態だった。

ただ、やはりさすがに高額な買い物なので、簡単に買うわけにはいかない。

気になる点もあるし、その辺を一応調べてきた。

まず、駅からの距離。実際に3つの駅から歩けるのですべて実際に歩いてみた。
私の場合は大体表示どおりの時間で歩くのだが、今回は表示より短い時間で歩けた。思ったより駅から近い。
体感的にも、通り道がにぎやかなせいであまり遠く感じない。

実際の坂も私はもっと山の上に住んでいるので気にならない。
ただ、最近の若者は上り坂を歩くのをいやがるので、この辺はきになるところ。

その後は周辺のアパートやマンションの入居状況をチェック。
ほとんどが入居されていて、特に空き室率が20とか30%とかは感じなかった。
10棟調べて1室の空き。まあいいほうだと思う。

環境はとてもいいので、それはやっぱり問題ない。

その後は、さらに駅のそばの不動産業者を訪ねて、その地域の入居状況と家賃相場をいろいろ聞いてきた。
行ったのは町の不動産や2軒とエイブル・アパマンの計4軒。

大体、部屋の大きさと場所を伝えて、いくらになるかと聞いたところ大体が6.5-7万との返事だった。

今回のプランでは実際の現況の家賃見積もりはそれより10%低く見ている。

まあ、この辺は実際にやってみないとなんともいえないので、とりあえず、甘すぎることはないようだ。

最後に、今、横浜のRCを管理してもらっている会社を訪ね、図面等の資料を渡して家賃の査定をしてもらうことにした。

周辺の物件を見てみると、一番近いのが、今回の物件よりすこし駅に近くて6.8万円。部屋の広さはほぼ一緒だが、ロフトなし。

私の方はロフト付で、6.4万ぐらいで見ているので、何とかなるような気がする。

ただ、現状はそんなに甘くないはずなので、とりあえず、来週の半ばぐらいまでに実際に現地に行ってもらって、査定をしてもらうことにした。

その後、プラン変更の件で仲介業者から連絡があった。
もう建築確認を出してしまったが、購入されるのであればプラン変更後、建築確認を出しなおしてくれるとのこと。

せっかくの新築なんだから、今直す方が結局安くつくと考えている。

とりあえず、さっき買い付けを入れておいた。
ただし、約800万ほどの指値をいれた。

向こうもほとんど販売コストをかけずに建てる前から買い手が決まるのだからなんとかある程度は負けてもらおうと思っている。

まあ、どうなることでしょうか。
また、進展あったらプログにアップします。

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本日は4位です。新築目指して頑張りますので応援よろしくお願いいたします。
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コメント

現地での距離確認は重要ですが、
ネットで便利なものを見つけました。

私は最近、物件の距離をこれで測ってから現地に行ってます。
便利ですので、時間のある時でもどうぞ。

キョリ測
http://www.mapion.co.jp/route/
  • No title

  • 05月 13 2007
    • 2007/05/13(日) 20:30:31
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
ささ坊さん
ありがとうございます。
確かに便利です。
図ったら、9分 近道で7分でした。

私も新築を見るといつも、もうちょっとこうだったら買い付け入れるのにと思うことがあります。

そういう点ではいいですなぁ。

販売コストと業者の保有リスク
800万の指し値とどちらが重いのか
楽しみにしていますね。
  • No title

  • 05月 14 2007
    • 2007/05/14(月) 22:16:47
    • [ 編集 ]
    • URL
    • えいえい #U1HWoDyA
はじめまして。
サイトにおじゃまさせていただきました。
応援として「ポチッ!」としておきますね。
失礼しました。

  • No title

  • 05月 14 2007
    • 2007/05/14(月) 23:57:44
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
ランゲルさん
物件価格1億以上なので、この程度は何とかごねようと思っています。
  • No title

  • 05月 14 2007
    • 2007/05/14(月) 23:58:12
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
えいえいさん
ありがとうこざいます。今後とも応援よろしくお願いします。

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