昨日は、進藤さんの物件見学に行ってきました。


斜面をうまく利用して、RCの三層を造った自転車と猫飼育可のマンション。２２戸くらいだったと思います。

相変わらず空間の使い方は素敵でした。

今回見学できたのは５室ですが、どれも使いやすそうでした。

やはり、いつも見ているのよりは一部屋一部屋が広いせいでしょうか。

縦空間の利用なので、広さを感じる反面、トイレに行くにも３階から１階に行かなくてはならないというのは、ちょっと面倒というのは変わりません。


あとエアコン一機でこの空間冷やせるのかなぁ？ これは懸念ですね。

でも、周辺には絶対にない物件であるのと、駅からも非常に近い立地なので、競争力は相当あると思います。





このロフト空間は本当にいい


キッチンも食事スペースが取れているのがいいですね。




こちらは猫部屋ですが、いなくても棚としていろいろ使えますね














これは物件力の話。


投資的な指標としては、オーナーとお会いできなかったので、正確な利回りはわからないのですが、なんとなく聞いた感じでは

土地・建物・諸経費で約３．５億超くらいだと思います。


家賃から考えると６％後半でしょうか？

ちょっとわかりませんが、３０％くらい頭金を入れていれば特に収益的には問題はないと思います。

フルローン近かったらキャッシュフローはあまりないですね。おそらくこの規模なのでかなり資産家が購入したのではないでしょうか。



私はメーカーの研究所にいたのですが、いつもあることを頭に描いていました。

常に最先端の最高の技術を作り上げても、その技術を安いコストで実現して利益を出さなければメーカーとしては意味がない　という話です。

不動産の世界でもどんなに素敵な建物を造っても利益が出なければ意味がありません。

投資家的には常にこの思想を取らなくてはならないのですが、それでは現実的すぎて、夢のあるものが造れなくなってしまいます。


面白いものを造ろうという建築家と収益をだしたいという経営者が議論しながら物件を造ることで、いいものができるんだろうなぁと久しぶりにサラリーマンの時の気持ちを思い出しました。

今年は土地を仕込みたいです。

進藤さん、オーナーの方、素敵な物件を見せていただきありがとうございました。

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