先日、「不動産投資をまじめに考える合宿」を、長野県の駒ケ根市の二人静という宿で行った。



集まったのは沢さんと菅井さんと石垣さんと私。

俗称はＤ４です。

「花より男子」のＦ４みたいなものです。




誰が誰に相当するかは、みなさんのご想像にお任せします。

Ｄは何の略か　と　つくしちゃんは誰なのか　はここでは内緒です。

私は近所の菅井さんを乗せて、現地で沢さんと石垣さんと合流しました。

とりあえず、沢さんの新築マンションの図面を見ながら、様々なアイデアを聞いたり、質疑応答。

その後、温泉に入りながら、様々な話をしました。


もっと不動産投資のまっとうなやり方を多くの人に知ってもらいたい。

貴重なお金を高額な不動産塾に、吸い上げられてしまう人を減らしたい。

テクニックという名の危険なやり方で破産する人を減らしたい。

などなど、いろいろな思いがあって集まりました。


今話題？の一物件一法人に関しても話をしました。

これに関しての私の解釈をちょこっと話したいと思います。

サラリーマンなどの方は年収や金融資産などをある程度、持っています。

物件の融資を引くときは、購入物件の価値の不足分をその属性によって補填して融資を得られます。

購入物件の積算価値などが異常に高く、それが融資額を大きく上回っていれば、一物件一法人だろうが、他物件一法人だろうがいくらでも購入できると思います。

過去にはこうやって他物件を買ったり、法人ごと株式売りやホールディングスを意識して物件ごとに法人を作る人はいくらでもいました。

わからない方に簡単に説明します。

売却益が出たときに物件を売るとそれに対して多額の税金がかかりますが、法人ごと株式で売れば、ちょっと前までは売却益に対して１０％（今は２０％）の税金で済みます。

そのための多法人スキームはずっと前からありました。

ホールディングスもリスク分散や損金算入額の増額などのメリットを得るためにやる人もいました。

これは特に問題のないことだと思います。


しかし、最近の多法人スキームというのは、

自分の持つ属性は一つにも関わらず、

それぞれの銀行に対して、一物件ごとに一法人をつくり、物件の価値の不足分を自分の属性を利用してそれぞれの銀行から融資を引き出す方法です。

それぞれの法人から持ち込まれた案件は、それなりの属性の方は物件の方の不足分を自分の属性で補えると銀行が判断して、物件の価値以上に融資をだします。

もし、他にも多くの物件を持っていて、それが評価割れしていたら、出すことはできません。

そのため、各銀行に一つの法人しか見せず、それを補填するための自分の属性を利用して融資を引きます。

それを同時にやるということは自分を分身の術で増やすことになる　ということです。

各銀行は一つの法人と思っているのですが、実は同時に１０銀行とかに融資案件をだすことで、一気に１０棟増やすという騙しのスキームです。

おそらく、順番に出していたら数件しか買えないものを事実を隠蔽することで、まとめて数多く買えることです。

まあ、買うことだけに特化した方法としては抜け道なんでしょう。まさに裏技。


でも、バレたら、銀行に保全処理を取られても仕方ないですね。

そのリスクは買った人が追うことになるのは間違いないです。

こういうことができるのは高属性の方が多いでしょうから、せっかく今まで築き上げたレベルの生活をあまり一気に欲張るばかりに奈落の底に落ちると可能性をもつことは私的にはNGです。

きちんと払い続けられば、おそらく一括返済をやらされることはないと思いますが、世の中何が起こるかわかりません。

自民が大敗すれば、北朝鮮が核爆弾打てば。などなど。


金利や入居率の変動に耐えられる変動耐性を持っていないと、せっかく時間的自由や経済的自由を得るために始めた不動産投資がより時間的制約や経済的制約をうけることになってしまっては、悲しいですね。


今回のメンバーはもちろんのこと、私もこのようなスキームを利用したことはありません。

普通に借りて、借り入れが大きくなると融資が受けられず、何年も買えない時期もありました。

ただ、物件の相場は変わるので、自動的にドルコスト平均法のようになるし、リスクもそれほど大きくならないと思います。

もちろん、最近のメガ大家さんよりは家賃収入は少ないですが、キャッシュフローはおそらく私の方が多いでしょう。

あんまり焦らなくても、長く頑張っていれば、そこそこうまくいくはずなんですけど。

一気に増やすと一気に苦しくなることもありますね。


ただ、運よく乗り切れた人は時代の時代の寵児としてカリスマになることもありますけど、それはやはり一握りの人だと思います。

普通の人はまじめにコツコツ積み上げれば、かならず、余裕をもって生活できると思います。


今回の二日間の合宿も平日にゆっくり、時にはバカ話しながら、楽しい時間でした。

何の不安もなく、時間的経済的自由を謳歌できるのが私には一番の幸せです。




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