物件を買うときには利回り・積算価値・キャッシュフローといろいろなことを気にするし、調べます。

利回りで言えばある一面からは高い方が低いよりいいに決まっているし、

キャッシュフローも多い方がいい

積算価値も高い方が融資が出やすい。

これは当たり前です。

ただ、その一面だけしか見ていないで不動産を買うのはとても問題です。

利回りで言えば、稼働率が高くなければ見かけ上、表面利回りが低い方が儲かる可能性もあります。

また、修繕費がかかれば、同様のことが起こります。

このあたりは私の本にも書いてあるので、ここでは省略。

読んでいない方は是非読んでください。絶対損はさせません。



最近の低金利で金利交渉をする人が増えていますが、

金利交渉も同じこと。ある一面からは当然低い方がいいです。

私もさんざん交渉して平均金利は０．６－７％にしましたが、これにより、解約時の違約金が増額されたら意味ありません。

私は不動産はどうしても売りたい時期になったとき、売るのに多額の違約金がかかるようにしておくべきではないと思っています。

そのため、当然金利を交渉する際に、違約金の交渉もします。

そのため、ほとんどすべての銀行で、解約時の違約金はほとんどかからないようにしてきました。

当然、単に金利を下げるという一面を良くして、違約金を犠牲にするわけではありません。

違約金を無視すれば、もっと金利は下げられたと思います。


このように、すべてのものは多面的な要素があり、それらを考慮したうえでどうするかということを考えなくてはならないのです。

だから、利回りは高い方がいいに決まっているというような単純な話をしているようでは、やはり落とし穴にはまります。


新築も同じ、古いより新築の方がトラブルがなくていい。

中古の方が新築より利回りが高いから儲かる。

どちらもある面で見たら正しいけど、ある面からは？？です。


たまたま、以前、沢さんの新築セミナーでは新築と中古物件に関して、単純なキャッシュフローでなくて、売ることまで考慮するとどっちがお金が残るみたいな話をしていたのを思い出しました。
こちらは９／１０に東京でもやるみたいなので、近くの人はそういう視点で話を聞いてみるとおもしろいです。



もちろん、私の本を読むことも忘れずに。笑。




それでは。


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お金がないフェーズでの不動産投資の基本的考え方（1）