もっと多面的にものを見ましょう赤井誠のゼロからの不動産投資 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-

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物件を買うときには利回り・積算価値・キャッシュフローといろいろなことを気にするし、調べます。

利回りで言えばある一面からは高い方が低いよりいいに決まっているし、

キャッシュフローも多い方がいい

積算価値も高い方が融資が出やすい。

これは当たり前です。

ただ、その一面だけしか見ていないで不動産を買うのはとても問題です。

利回りで言えば、稼働率が高くなければ見かけ上、表面利回りが低い方が儲かる可能性もあります。

また、修繕費がかかれば、同様のことが起こります。

このあたりは私の本にも書いてあるので、ここでは省略。

読んでいない方は是非読んでください。絶対損はさせません。



最近の低金利で金利交渉をする人が増えていますが、

金利交渉も同じこと。ある一面からは当然低い方がいいです。

私もさんざん交渉して平均金利は0.6-7%にしましたが、これにより、解約時の違約金が増額されたら意味ありません。

私は不動産はどうしても売りたい時期になったとき、売るのに多額の違約金がかかるようにしておくべきではないと思っています。

そのため、当然金利を交渉する際に、違約金の交渉もします。

そのため、ほとんどすべての銀行で、解約時の違約金はほとんどかからないようにしてきました。

当然、単に金利を下げるという一面を良くして、違約金を犠牲にするわけではありません。

違約金を無視すれば、もっと金利は下げられたと思います。


このように、すべてのものは多面的な要素があり、それらを考慮したうえでどうするかということを考えなくてはならないのです。

だから、利回りは高い方がいいに決まっているというような単純な話をしているようでは、やはり落とし穴にはまります。


新築も同じ、古いより新築の方がトラブルがなくていい。

中古の方が新築より利回りが高いから儲かる。

どちらもある面で見たら正しいけど、ある面からは??です。


たまたま、以前、沢さんの新築セミナーでは新築と中古物件に関して、単純なキャッシュフローでなくて、売ることまで考慮するとどっちがお金が残るみたいな話をしていたのを思い出しました。
こちらは9/10に東京でもやるみたいなので、近くの人はそういう視点で話を聞いてみるとおもしろいです。

280910seminar.jpg

もちろん、私の本を読むことも忘れずに。笑。




それでは。


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健美家コラム更新しました。こちらも是非読んでください。 
お金がないフェーズでの不動産投資の基本的考え方(1)


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コメント

  • 08月 21 2016
    • 2016/08/21(日) 12:27:34
    • [ 編集 ]
    • URL
    • リーマン大家の嫁 #-
こちらのブログがきっかけで、先日沢さんの東京セミナーに参加しました。
税金と売却のことを自分で検討出来ていないうちは物件を買うのが怖いなぁと考え始めていて、税金の勉強を始めた頃だったのでセミナーのお話が非常にしっくりと来ました。
セミナー終わりには沢さんを囲んで懇談する機会もあり、とても楽しいものでした。参加者からの質問にじっくりと耳を傾けて丁寧に自分の考えを述べる沢さんの姿に沢さんの人柄も感じられる充実したセミナーでした。

赤井さんの本を読みながら勉強もさせて頂いています。この度人に恵まれて初めての一棟アパート新築の機会を得たので、いつか赤井さんにもお会いして質問をする機会が来ることを楽しみに勉強を続けます。
私は港の見える丘銀行だけでしたので、
違約金の減額は、まったく交渉に乗ってくれませんでした。

ですので、そこに交渉があるとはきがついてませんでした。


  • 09月 01 2016
    • 2016/09/01(木) 07:31:39
    • [ 編集 ]
    • URL
    • 赤井誠 #-
リーマン大家の嫁さん
私もあのセミナー何度か参加しましたが、いつも沢さんの実直な話が聞けてためになりますよね。

是非、ちかいうちにお会いできるのを楽しみにしています。
  • 09月 01 2016
    • 2016/09/01(木) 07:35:30
    • [ 編集 ]
    • URL
    • 赤井誠 #-
横浜せくすいさん。
銀行とのすべての事象は交渉可能です。
私はいつでも売却できるようにしておきたいので、こだわりは金利と解約時の処理です。

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