最近は、まじめな話は健美家コラムでブログは日々の日記程度になっているのですが、たまにはブログにも書こうと思います。

セミナーでも毎回お話しているのですが、不動産賃貸はとても競争が激化していて、参入障壁もすごく下がっていて、誰にでもできる業界になってしまいました。

そのため、最近は主婦や学生などの２０代の方も参入してきています。

当然、こういうようなコモディティ化が起こると、家賃の競争は発生し、さらに人口減の日本の賃貸市場規模は拡大しません。

日本の場合は２０３０年に向けて大きく縮小されることが予想されています。

こういう中で、どうやって生き残っていくかということを長期的にずっと考えてやっています。

文字色私自身は何年も前から、売り上げ、すなわち家賃収入の拡大を追うことを抑えて、利益率を向上させることをずっと進めてきました。

そして、こういう経済規模が縮小する中で、生き残っていくには、自己資本比率を高めることと、自己資金を強力に持っていることが、経済変動に対して、強力なロバスト性を持つ経営ができると思っています。

それを実現するためには何が必要か。

ある金額の家賃を得るために必要な原価率を下げていくしかありません。

たとえば、１０万円の税引き後のキャッシュを残すために、いくらの売り上げが必要かということが重要です。

これは、借金を重ねて家賃収入を伸ばして、ある手残りを得ている人と経費率を大きく下げて手残りを増やしている人では大きく違います。

当然、後者のほうが経営的には強いものです。

不動産に関わる経費は様々なものがあり、大きいものは税金、それ以外には金利・維持管理費用(管理費・修繕費など)です。

税率を下げるための工夫や

金利を下げるための工夫　　（参考－－＞新築RC着工までの融資交渉と確定金利）

さらに維持管理費を下げるための様々な努力をどれだけやれるかで、決まってきます。

（参考－－＞自己資本比率の強化のための具体策）

私は規模が小さいうちは、DIYなどで修繕費を削減し、さらに稼働率をあげて機会損失を最小限に抑えてきました。

その後は、DIYでの小額な経費より税金対策や金利交渉を優先してすすめてきました。

いまのところ、税金対策としては収益の分散と繰延

金利交渉は一通りの金融機関と交渉をやり、平均０．７％ぐらいまでは落とすことができました。

もちろん、ＤＩＹは経費削減と事業継承のために、子供も交えて時間の限りはやっています。

さらに、それで発生する経費でマイルを効率的に貯めて、世界各地にただで旅行することもやっています。

そして今後は、まだまだ次のチャレンジに向けて楽しみながらやって行きたいと思います。

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2016年もチャレンジします！！

ということで、たまにはまじめな話書いてみました。


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