GOHMAさんとの交流会&新築赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
fc2ブログ

赤井誠のプロフィール

赤井誠

著者:赤井誠

1,2作目
  アマゾン・楽天 1位獲得

40,000部発行



カウンター 不動産投資ブログ

不動産投資ブログ 検索フォーム

不動産投資ブログ 最新コメント

不動産業者関係  リンク

  • GOHMAさんとの交流会&新築

昨日は夕方から渋谷でGOHMAさんと待ち合わせをし、近くの居酒屋で5時間ぐらい、不動産談義を行った。

昨日はおととい飲み過ぎたのでかなりペースを落として飲んだ。
そのため、かなりまともに不動産の話が出来たと思う。

様々なことを話したのだが、ひとそれぞれいろいろな考え方があって面白い。
いろいろな視点を吸収でき、自分自身が経営者としてよりレベルアップできる。

私は来年、おそらく法人で大型物件を一つと個人で木造一つを買う予定である。

その大型物件に新築のRCもしくはS造も候補に入れている。

そのため、yamさんやGOHMAさんのように今現在新築物件を取り組んでいる人は本当に重要なお手本である。

こういった先駆者の思考は非常に役に立つし、実際のやり取りも非常に役に立つ。

私は自宅を新築する時もその過程は非常に楽しかったし、自分のアイデアを盛り込んだ収益物件を作ってみたいと言う気持ちは非常に高まっている。

ただ、これがどの程度のものを作ると経営として成り立つのかを見極められていない。

中古はローン金利との差額を10%程度見て判断していたのであるが、新築プレミアムの家賃が終わったあとの相場が一番見えていない。

福岡のシノケンやトマト建設のアパートは4年後には10%以上家賃が下がっているし、10年で20%近く下がっている。もちろん福岡特有の問題もあるのだが。

あとはどのようなタイプの物件がもっとも効率がいいのかが私自身、見極められていない。

よくシングルの場合、24平米以上でなくてはだめといわれるが、これもどうなのか。

狭いほうが当初は効率がいいが、空き室リスクは上がるだろう。
ただ、たとえば24平米と20平米で、約2割部屋数が増やせる。
でも、家賃はおそらく2割は違わないだろう。
そのため、当初は20平米ぐらいの方が利回りがいいはず。

ただし、空き室がどうなるか。
当然広い方に住みたいはずだが、24平米の部屋と2割家賃が安い20平米のマンションで入居率は比較しなくてはならない。
そうなると逆に狭いほうが入居率上がらないのか?

また、ある一定期間後に売却した場合、利回りは当然違う。
その場合は、どっちが売れるか。
将来性の高い24平米と利回りの高い20平米。
どっちが売りやすいか?

自分はそもそも何年もつのか。設備の償却が終わったら売るのか。売らないのか。

新築の場合はありとあらゆるものが自分で決められるので、非常に選択技が多く、難しい。

もちろん、もっと広い高級ニッチ路線も十分あるだろう。
タニアさんやGOHMAさんはこちらを選んでいるようだ。
当然、空室リスクは少ないし、稼働率はかなり高いはず。

そこまで入れると、本当にその地域のニーズ調査もやらないとなかなかわからない。

入居者ニーズは私の場合、来年大学に入る子供やその友達、会社の新人や新婚さんになんとなくどんなところに住んでいるのか、何が基準でその物件を決めたのかなどいろいろ調べているが、なかなかはっきりしたものが浮かび上がってこない。

中古だと、あんまりいろいろ選べることがないので、ポイントは限られているが、新築は真っ白なキャンパスに絵を描くようなものだから、何でも出来るが、それはすべて自分で考え決めていかなくてはならない。

この辺はまだまだ勉強不足なので、まず経済面は確実にシミュレートしておこうと思う。

これもいろいろ勉強しなくてはならないことが多くて大変であるが面白い。

今日は早速、妻と「日本沈没」を見に大森に行ったので、その辺の不動産屋で新築物件の張り紙をいろいろ見てきた。

また、ひとつ楽しみが増えてよかった。

---------------------
人気blogランキング




コメント

昨日は、私一人にも関わらず、相当長い時間ありがたい話を聞かせていただき、ありがとうございました。
私は、新築PJは、実際に完成し満室となるまでは成功とは言えないと思っています。
早くこの当面の目標を達成し、またあかちゃんさんに、少ないながらも何らかのノウハウを、酒のつまみにご提供できる日を目指して頑張りたいと思います。
GOHMAさん
新築、私も楽しみにしています。
私、そのノウハウを口を開けて待っています。
よろしくお願いします。
  • No title

  • 08月 31 2006
    • 2006/08/31(木) 23:38:11
    • [ 編集 ]
    • URL
    • 気ままなネコ。 #U1HWoDyA
すごいエネルギーに敬服します。僕も大きな決断をしたので、後はやることをやるだけです。

 なお、新築について、僕の地域では単身者向けでも30平米以上・敷地内駐車場でないと勝負にならないので苦慮中です。

 あと、地域柄、シノケンから勧誘の電話が時折ありますがちょっとねぇと言う感じです(笑)。
あかちゃんさんのBlogは本当に参考になります!
私はまだ一棟目、しかも火災保険のステップなので、
過去Blogにもどって繰り返し、読んでいます。

さて、新築ですが、賃貸併用住宅を考えた時もあったので、
各住宅メーカーの豪華パンフ&見積を持っています。
パンフは30m2以上の広い独身用アパートが主力で
やっぱり色々研究されていて、素敵!と思いました。
地主さんが騙されちゃうのがわかる気がします(笑)
こんにちは!先日は気合をいただきましたが、5時間も不動産のお話をされることがあるんですか?!そんな時こそ呼んでほしいですー。
なんか、ずーっと人と会ってるんですね。
すごいなー、おいらは3日間でおなか一杯になってそろそろ小腹がすいてきたあたり。

新築はおいらも同じ状況ですので、来年トライしたいなと思っています。現在はボリュームで5000万以下を考えていますが、特に理由は・・・びびりなだけですね。
気ままなネコさん
最近、不動産でエネルギー使いすぎてサラリーマンが疲労気味です。
新築は特にニッチ路線はなかなか自信がもてません。難しいです。
頑張ってください。
zubooさん
ハウスメーカーのパンフは本当によく出来ています。
ほしくなります。
でも、自宅と収益物件は違いますので、その辺は気持ちを抑えないといけないのがつらいですよね。
原田ミカオさん
本当はいつも不動産の話しかしないのですが、たぶんよしおかたろうさんのエロ話に引き込まれてしまったのが、先日の敗因です。
おざわさん
これで、一旦多くの有名人とお会いするのは中断で、今日からサラリーマンに復帰です。

新築はなかなか奥が深いです。

コメントの投稿

   管理者にだけ表示を許可する