今後のリフォームについて赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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いままですべての物件で様々なリフォームに取り組んできた。

しかしながら、今までのリフォームはすべて空き室を埋めるために行ってきたものであり、すなわちマイナスを0にするためのもので、リフォームによる価値向上がプラスになっているわけではない。

今後はリフォームでかけたお金を家賃のアップにつなげられるようにしていきたい。

なかなか空き室がある間は強気の家賃設定をすることが出来ず、どうしても満室優先になる。

また、家賃を上げることによって退室が起きてしまっては元も子もない。

入退室がもっとも無駄な費用がかかるからである。
リフォーム代・広告料で数ヶ月分はなくなってしまう。

それを考えると、あまり家賃の値上げも強気にできない。

更新時に値上げをするのがいいのか、更新料を無料にして更に2年住んでもらう方がいいのか。
更新料に関してはサエひでおさんから教えてもらった作戦を行おうと思っているが、もともと高い家賃の人にはどうすべきか悩んでいる。
古くから高い家賃のまま住んでいる人はできれば出て行ってもらいたくない。
そのためにあまり波風をたてたくないのである。

もちろん物件に様々な付加価値をつけて家賃の値上げを成功させている方もいる。

私の場合はやはり空室の無駄をものすごく感じているので、なるだけ長く住んでもらいたいのが本心である。

入れ替えで空き室期間も出るようであれば、またさらに無駄になる。

契約によると来年の1末に5部屋ほど更新の時期が来る。
それはすべて高い家賃の住人である。

やはり、更新料をしっかりとって継続すべきか、それとも、サービスして更に長い期間住んでもらうようにするか、なかなか難しい選択である。

皆さんはどうお考えになりますか。
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コメント

  • 更新

  • 08月 21 2006
    • 2006/08/21(月) 23:14:34
    • [ 編集 ]
    • URL
    • oguruma #U1HWoDyA
サエひでおさんの手もありますが、どこかで見ましたが先ず聞くことです。更新を迎えて出て行ってもらいたくない優良入居者には早めに状況をヒアリング出来れば、対応のしようがあります。その時に設備の不満、家賃、更新料等の対策を考えるべきでしょう。ちなみに私は更新の2ヶ月弱前にアンケートを実施しています。もちろん返信用封筒と500円のクオカードを同付しています。そこに書いてあった不満に対応したら、最初引越しも考えていた人が思いとどまって更新してくれました。大家が考えるのではなく、入居者に聞くのが一番だそうです。
  • No title

  • 08月 22 2006
    • 2006/08/22(火) 00:54:43
    • [ 編集 ]
    • URL
    • 気ままなネコ。 #U1HWoDyA
参考までに・・・

僕の地域では、更新料無しが慣行で、
たまにある更新料有り物件は更新時に退去するケースが
非常に多いです。
ogurumaさま
ちなみにどんなアンケートを実施しているのですか?
教えてください。
気ままなネコさん
こちらは更新料ありが当然で、どこでも当たり前のようにあり、ないところはほとんどありません。
この辺は敷引がない分の穴埋めです。

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