金利を下げるためにやったこと(2)赤井誠のゼロからの不動産投資 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-

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  • 金利を下げるためにやったこと(2)

昨晩は、信金さんが自宅に来られて、4本の契約が終了しました。

サインと捺印で二時間かかりました。くたくたです。

ただ、いいことも昨年1.975%の3年固定で借りていたものが1.2%だと思ったら、1.1%まで下がっていました。

かなりうれしいです。

これで、全借金の加重平均金利が1.218%となりました。


大幅改善です。


最初に比べると来年は1%以上は利回りが上がるのではないかと思います。

内、二本は来週、実行になります。


昨日は銀行の持つ定量評価のうち、実質利回りの一部を書きましたが、本日はもうひとつの評価の定性評価について書きたいと思います。

銀行は主にこの二つの評価を用いており、信金さんになると意外に定性評価の部分が大きくなってきます。

定性評価とはまさにその会社の人の評価。

うちの会社で言うと主に私。それに妻。


お金の考え方や経営方針。

普段の生活態度や行動力。


本人がどういう考え方で不動産経営をやっていて、リスクに対してはどう考えているか。

お金や地位を得たあとの行動などは普段の生活を見ればわかりますね。


決算書を出すときには常に今年の結果とそれに対する対応。

来年の予測と実行計画。

この辺をきちんとポジティブな考え方でまとめ上げることです。

常に<だから、どうして対応する>というような自分の力でマイナス面を解決するというポジティブな考えになっているかが重要です。


こういう定性評価を高くして、定量面でもきちんと結果を出す。

それが、口先だけでなく確実に前進していることを銀行サイドも感じてくれるはずです。


私の場合は、昨年融資を受けた信金さんの不良債権をどのような戦略で対応し、結果としてどうなったかをまとめて説明しています。

その際の資料や最終結果。

経営者が変わるだけでどれだけ収益性が向上するかを今年一年見てもらいました。


やはり定性的な評価が上がると、信金さんなどは融資に前向きになっていただけます。

今後はさらに財務向上にも努めて、より評価が上がるように経営努力をしていきたいと思います。


続きに興味のある方は応援よろしくお願いします。
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最新の健美家コラムは
物件を格安に買うためのポイント(2)  
です。

コメント

もうすぐ2000ポイントの大台ですね!

でもなぜかコメントが少ないのが不思議です。
皆さん、特に某銀行で高金利でフルローンを組んでいる方は非常に参考になると思いますが。

私も、旧国金から借りている10年固定2.55%のリフォームローン以外は、何とかすべて1%台になりました。ただ、どれも1.5%以上なのでまだまだですが。

定性評価、赤井さんは高そうですね。いつも話を聞いているだけでも伝わってきます。

私は、なかなか定性評価は厳しいですが、銀行提出用の資料など、銀行の求めているものを準備するようにしています。とはいえ、本業のサラリーマンの資料に比べたらまだまだ甘々のレベルですので、サラリーマンの皆さんは、本業のプレゼン資料作成のスキルを生かせば、融資はもっと有利になると思います。

現在は、個人、会社とも利益は出さない経営を続けていますので厳しい面も多いですが、前回のブログにあった自己資本比率向上の手法も使いながらもうしばらく拡大路線を進みたいと考えています。

日曜にお会いできる(?)のを楽しみにしています。
  • 11月 24 2012
    • 2012/11/24(土) 11:10:02
    • [ 編集 ]
    • URL
    • 赤井誠 #-
ケイマンさん。
いつもありがとうございます。
ちょっと忙しくて更新が滞っていたせいか、一気にポイント落ちました。
まあ、更新しないでポイント高いほうが不思議ですので、仕方ないです。

金利は、それなりにきちんと準備しないと思い通りになりません。

私は借金は自宅入れて3億ちょっとですが、平均金利が1.2%になったのはとても大きいです。
今回の活動で2000万以上の利息削減になりました。
残債利回りももう少しで20%を超えられます。

私は今後の政局次第で日本もどうなるかわからないので、無理せず、安全圏に持ち込むことを最優先課題にしています。

日曜日は残念ながら参加できないのです。

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