金利を下げるためにやったこと(1)赤井誠のゼロからの不動産投資 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-

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  • 金利を下げるためにやったこと(1)

今週中に銀行関係でかなりの処理をやらなくてはならないため、かなり多忙で、なかなか更新ができません。

今日から、金利を下げるために私が何をやったかを書きたいと思います。

ただ、金利というのは銀行の時期的な状況・支店の方針によっても違いますし、各個人の財務状況・属性によっても違いますので、こうすれば下がるという絶対的なものはないと思います。

ただ、そうは言ってもある程度、共通的なものもあるので、そのようなものを書きたいと思います。


まず、今回は2.6%の固定金利が終了するためのチャレンジでした。

こちらは5年前に建てた新築2棟のローンです。当時は20%の頭金を入れて80%の融資を受けました。


金利交渉は1年以上前から交渉しようと考えていたので、その当時、融資を受けた信金さんと話をしました。

その時の回答は「是非やらせてほしい。金利は1.975%の10年固定」と言われていました。


固定に関しては様々な考え方があります。

現時点はかなりの低金利なので、長期保有が確定していて、繰上げ返済するつもりがなければ、長期固定化するのがいいと思います。

ただ、私は自己資本比率の向上と、インカムとキャピタルの総合計がMaxになる時点で売却すべきと思っています。
また、定期的に利益確定をしておくことが最も安全とも思っています。

そのため、あまり長期の固定は考えていません。

そのため、10年固定に関してはそれほど魅力を感じません。もちろん、生活金融公庫のように固定金利でも返済違約金がないのであれば、これが一番いいですけど、通常の銀行はほとんど違約金が発生します。

また、都銀や地銀あたりの違約金の考え方によっては金利が上がれば、違約金が計算上なくなる契約もありますが、信金さんは一律残債2%ではかなり高いです。


そんなことから、基本は現行銀行に金利変更をお願いすることをメインで考えました。そのために、他の口座にあった資金をこの銀行にかなりの額を移しました。

さらに、不便だったこともあり、家賃振込みをこの銀行にやっていなかったのですが、そちらも移動しました。

そのため、常時1000万以上の金額がプールされる銀行にしていくということを伝えて、銀行サイドから見た実質利回りが取れる客になりますということをアピールしたわけです。

その辺は担当の方も心得ていて、その辺を織り込んで検討してもらえることになりました。

そして、昨年、私が他銀行から受けている金利が1.24%でしたので、そちらを基準に考えてもらいたいということと、抵当権の設定しなおし費用を考えると1.4%ぐらいになれば、必ず借り換えはしないという話をして交渉をしました。

しかしながら、1%を超える金利ダウンはかなり難しいということで、結局は1.6%超程度の金利が提示されました。

想定とは違いましたが、ある程度良かったと思います。

もちろん、その際には信金さんの10年固定の話は生きていたのですが、そちらには声をかけるつもりはありませんでした。

その時に、借地物件の融資を受けている他銀行に底地の買取の融資をお願いしていたので、ついでにこちらの話をすると1.2%ならできるという話がでたので、こちらの借り換えも見てもらうことにしました。

しかしながら、底地のほうは1.2%でOKでしたが、借り換えに関しては担保不足ということで別担保の要請がありました。さらにカード作成・給与振込み・公共料金の支払いなどの条件が加えられました。

そのため、こちらの方は断り、底地のみ検討を継続してもらうことにしました。


そのまま、既存銀行に融資をお願いすると連絡を入れようとした日に、信金さんから突然、うちにあの融資をやらせてとほしいという電話がありました。

しかしながら、その時点ではとにかく1.2%以下にはならないと既存銀行からのオファーに対して借り換えるつもりがないことを伝えましたが、何度か連絡があり、結局検討してもらうことになりました。

信金さんとは今後いろいろお付き合いしたいと思い、以前からいろいろなことをやっていました。


ちょっと長くなったので、この辺はまた明日にでも。

続きに興味のある方は応援よろしくお願いします。
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物件を格安に買うためのポイント(2)  
です。
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