昨日は、進藤さんの手がけた横須賀物件の見学会に参加。

市営地下鉄で上大岡まで乗って、京急へ。

そこで、母ウッチーさんや狼さんたちと合流し、現地に。

現地は横須賀中央から徒歩３分ぐらいで横須賀圏内の立地としては抜群ですね。

物件はＲＣつくりのためかなり重厚感があります。それに二棟の雰囲気が格好いいです。

完全にこの地域からいい意味で浮いています。




特に内部は打ちっぱなしのため冷たい感じはするものの、男的には格好いいです。




部屋は１６−２５平米ぐらいのシングル向け。まあ、若い二人なら一緒に住むことは可能だと思います。

部屋の中身は立体空間を利用した進藤さんお得意の感じです。

スキップフロアの部屋


上部ロフトの部屋


地下ロフトの部屋


私の物件でもかなり多用しましたが、どうしても段差が多いと使いにくい面は出てきます。

ただ、おもしろい空間になるのは間違いないので、好きな人もいれば嫌いな人もでます。

ただ、やはり特徴がないとこれからの賃貸は厳しいと思うで、こういうのは私的には好きなほうです。

この感じ好きです。




物件はとても良かったと思います。


ただ、私が気になったことも何点かあります。

まず、電気が暗いのと、電灯が少なすぎです。
最近は、暗い部屋を好む人はいるのは間違いないのですが、好まない人も多いです。

せめてライティングレールなどで入居者が自分の好みで変えられるようにしたほうが入居対象者は広がりますね。

この間接照明は好きですが、コンクリートの反射率は大体０．４ぐらい、白い壁は０．８〜０．９なので約半分。光の半分以上が壁に吸収されます。反射しません。




それと、どの部屋もほぼ２点から３点のバストイレ一緒です。



これは相当のマイナスです。

私もせまい部屋を進藤さんとやったのですが、その時は絶対にこれは譲りませんでした。

多少、デザインを犠牲にしてもこの実用性とか地域のニーズ、すむ人のニーズを捉えていくのは、経営者であるオーナーの責任です。

建築家は賃貸経営に関しては素人大家より素人です。

この辺を建築家と葛藤しながらいいものを作っていくべきだと私は思います。


今回はもちろんオーナーが納得したので、このような形を取ったのだと思います。

もちろん、居室空間のプライオリティを上げて、水回りを犠牲にしていくことはよくやります。

以前もトイレのドアまで削った物件を都内で見せていただきました。
私は個人的には完全にＮＧでしたが、オーナーと進藤さんとでこうやって攻めようと割り切って考えたという話があります。

結果はすぐに満室。高利回りの差別化物件になっていました。

まあ、今回もどうなるかは良くわかりません。保守的にはＮＧですが、外人さんも多い地域です、ニーズの掘り起こしになるかもしれません。


満室にするには、家賃設定もそうですが、募集方法、インセンティブ、時期、パートナーの協力など様々な要素があるので、それをどうコントロールして最大限の成果を出すかは経営者であるオーナーの力量にかかってくると思います。


当初の家賃設定はとんでもなく高いと思いましたが、現在は決して高くは感じません。

ただ、今はほとんどの人がインターネットで物件を探しているは常識です。

ｙａｈｏｏ不動産で検索でバス･トイレ別にクリックをいれるとこの物件は消えてしまうので、よほどリアル店舗から引っ張った方法を考えないと決まりにくそうに思います。


まあ、そうは言っても十分魅力のある物件。近いうちに満室になると思います。



当日行われた進藤さんセミナー



その後は、懇親会。狼さんとも最後少し飲めました。ちょっと意気投合。

酔った後に、再訪。夜の感じはとてもおしゃれです。
でも酔っ払っていて写真はブレています。お許しを。


いつもありがとうございます−−＞



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