デザイナーズ物件見学赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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  • デザイナーズ物件見学

昨日は、進藤さんの手がけた横須賀物件の見学会に参加。

市営地下鉄で上大岡まで乗って、京急へ。

そこで、母ウッチーさん狼さんたちと合流し、現地に。

現地は横須賀中央から徒歩3分ぐらいで横須賀圏内の立地としては抜群ですね。

物件はRCつくりのためかなり重厚感があります。それに二棟の雰囲気が格好いいです。

完全にこの地域からいい意味で浮いています。




特に内部は打ちっぱなしのため冷たい感じはするものの、男的には格好いいです。




部屋は16−25平米ぐらいのシングル向け。まあ、若い二人なら一緒に住むことは可能だと思います。

部屋の中身は立体空間を利用した進藤さんお得意の感じです。

スキップフロアの部屋


上部ロフトの部屋


地下ロフトの部屋


私の物件でもかなり多用しましたが、どうしても段差が多いと使いにくい面は出てきます。

ただ、おもしろい空間になるのは間違いないので、好きな人もいれば嫌いな人もでます。

ただ、やはり特徴がないとこれからの賃貸は厳しいと思うで、こういうのは私的には好きなほうです。

この感じ好きです。




物件はとても良かったと思います。


ただ、私が気になったことも何点かあります。

まず、電気が暗いのと、電灯が少なすぎです。
最近は、暗い部屋を好む人はいるのは間違いないのですが、好まない人も多いです。

せめてライティングレールなどで入居者が自分の好みで変えられるようにしたほうが入居対象者は広がりますね。

この間接照明は好きですが、コンクリートの反射率は大体0.4ぐらい、白い壁は0.8〜0.9なので約半分。光の半分以上が壁に吸収されます。反射しません。




それと、どの部屋もほぼ2点から3点のバストイレ一緒です。



これは相当のマイナスです。

私もせまい部屋を進藤さんとやったのですが、その時は絶対にこれは譲りませんでした。

多少、デザインを犠牲にしてもこの実用性とか地域のニーズ、すむ人のニーズを捉えていくのは、経営者であるオーナーの責任です。

建築家は賃貸経営に関しては素人大家より素人です。

この辺を建築家と葛藤しながらいいものを作っていくべきだと私は思います。


今回はもちろんオーナーが納得したので、このような形を取ったのだと思います。

もちろん、居室空間のプライオリティを上げて、水回りを犠牲にしていくことはよくやります。

以前もトイレのドアまで削った物件を都内で見せていただきました。
私は個人的には完全にNGでしたが、オーナーと進藤さんとでこうやって攻めようと割り切って考えたという話があります。

結果はすぐに満室。高利回りの差別化物件になっていました。

まあ、今回もどうなるかは良くわかりません。保守的にはNGですが、外人さんも多い地域です、ニーズの掘り起こしになるかもしれません。


満室にするには、家賃設定もそうですが、募集方法、インセンティブ、時期、パートナーの協力など様々な要素があるので、それをどうコントロールして最大限の成果を出すかは経営者であるオーナーの力量にかかってくると思います。


当初の家賃設定はとんでもなく高いと思いましたが、現在は決して高くは感じません。

ただ、今はほとんどの人がインターネットで物件を探しているは常識です。

yahoo不動産で検索でバス・トイレ別にクリックをいれるとこの物件は消えてしまうので、よほどリアル店舗から引っ張った方法を考えないと決まりにくそうに思います。


まあ、そうは言っても十分魅力のある物件。近いうちに満室になると思います。



当日行われた進藤さんセミナー



その後は、懇親会。狼さんとも最後少し飲めました。ちょっと意気投合。

酔った後に、再訪。夜の感じはとてもおしゃれです。
でも酔っ払っていて写真はブレています。お許しを。


いつもありがとうございます−−>



健美家コラム更新しています−−>こちら

コメント

かっこいい物件ですね!
窓から見える景色も素敵ですね。
外壁に面した打ち放しだとかなり結露するかなと思います。
デザインをとるか、仕様をとるかは迷うところですが、お客様は一生住むわけじゃなく、お部屋をお選びになるので、やはりおもしろいもののほうがいいのかなとも思います。
参考になります。かっこいいとは思います。しかし・・・。
上のかた同様結露対策が気になります。
打ちっぱなしで吹き付けの断熱材なしボードなし・・・。実際長く借りてくれるかどうか疑問です。
あとこの仕様だと冬死ぬほど寒くなりますがどうなんでしょう〜。
  • 05月 27 2012
    • 2012/05/27(日) 08:52:38
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    • あかちゃん #-
kamochanさん
さすがです。
当日、入室して確実に結露だらけの部屋になると思いました。
当然、進藤さんもにんしきしていたようですが、どうもコストで切ったようです。
さすがに梅雨時はかなり厳しいと思います。
とりあえず、外壁に断熱塗装というのを塗って対応しているようです。
  • 05月 27 2012
    • 2012/05/27(日) 08:54:47
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    • URL
    • あかちゃん #-
近所の庄屋くん
たぶん長く借りてくれません。
冬もしぬほど寒くなると思います。
ただ、明日のブログにでも書こうとしているのですが、断熱塗装というのを使用していて、その効果が書いてあるとおりなら大丈夫です。
やっぱりあかちゃんもいらしてたのですね!アロハの方ですよね?当方1歳の子連れで参戦しました。が・・
途中から息子は飽きてしまい大暴れ。
進藤さんの説明会もほとんど聞けず退散でした。妻が言ってましたがここで生活するイメージがわかないと。
男にしか受けないのかも知れないですね。それにしてもあかちゃんとお話したかったです。
昨日はありがとうございました!^0^
実家から出てきた若者には夢膨らむぶっけんですよね。
大変勉強になりました^^
色々お話いただきありがとうございました!!
今日のあかちゃん記事、秀逸ですね。写真も内容もさすが、凄いです。
ワタシもブログ書いてましたが、あかちゃんブログをお読み下さいってことで。
ポチもするべしと。。。(笑)
  • 05月 27 2012
    • 2012/05/27(日) 12:43:42
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    • ͪ #-
はじめまして。これは酷い牢屋みたいですね。この建築家は大家業を舐めてるのでしょうか。俺様の芸術が理解できない大家が悪い。店子が悪い。そんな傲慢さを感じます。選んだオーナーが責任を取るのだから関係ないか。
横須賀近辺であれば需要があるんじゃないですかね。
自分はそもそもロフト物件が好きではないので、いろいろな部分は好みかなと思います。
最近は新築に辛口コメントが多いんですね。読んでいてたまにヒヤヒヤします…。
  • 05月 27 2012
    • 2012/05/27(日) 18:04:14
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    • あかちゃん #-
けんさん
アロハは私以外もいましたので、それが私かはわかりません。
物件は、やはり男部屋的だと思いますが、最近は、そこに女性が入ったり、男女逆転していることも良くありますので、どうなるのでしょうか。
  • 05月 27 2012
    • 2012/05/27(日) 18:05:47
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    • あかちゃん #-
桜子さん
こういう物件は好き嫌いがでますが、そういう方が強い気もします。
若者には好まれると思いますよ。
  • 05月 27 2012
    • 2012/05/27(日) 18:07:40
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    • あかちゃん #-
母ウッチーさん
ありがとうございます。
写真は金冠日食用のマニュアル設定のままだいぶ写して、今回だいぶ失敗しちゃいました。
  • 05月 27 2012
    • 2012/05/27(日) 18:11:41
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    • あかちゃん #-
悠さん
はじめまして。
牢屋とはちょっとひどい表現ですね。
それは、私の写真のせいかも知れません。
現物はそんなことはないと思います。
もちろん、無機質な空間で、電球色のライト以外は温かみはありませんが、それなりにいい物件だと思います。
  • 05月 27 2012
    • 2012/05/27(日) 18:13:36
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    • あかちゃん #-
匿名さん。
私のブログでは名無し、匿名、通りすがりなどの名前の方のコメントには返答いたしませんので、ご了承ください。
昨日は遠路をお越しいただき、ありがとうございました。
色々と貴重はコメントを頂戴し、本当にありがとうございます。勉強になります。
バス・トイレに関しては、おっしゃる通り、横須賀ではかなり不利に働いています。ただ、若者がいつも湯船に浸かるとは到底思えず、湯船の狭いバスユニットを押しこむよりは、たまに広い湯船にゆっくり浸かれる方が、住んでみての満足度はあがるんじゃないかと…
ただ、ネット募集では確実に不利なので、他の面でカバーすべく、本日も業者回りに行って色々仕込んでまいりました。進藤さん物件の価値を下げないためにも、6月中満室を目指して頑張ります。
ありがとうございました。
  • 05月 27 2012
    • 2012/05/27(日) 23:10:10
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    • あかちゃん #-
かわしまさん。
昨日は、見学させていただきありがとうございました。
若者のニーズをそう捉えたのであれば、いいのではないでしょうか。
それはオーナーの市場調査の結果であり、判断ですから、私が口出しする問題ではありません。
私が横浜でやったときはNGと判断しました。どの道せまい空間に機能を埋め込むので、何を重視して何を捨てるか、これは狙いや地域によって変えればいいと思います。
いま話題の物件ですね。今日は、素晴らしい写真&解説を、ありがとうございました。
写真を拝見して、うちの近所の、コンクリ打ちっぱなしのイタリアンレストランを思い浮かべました。
賃貸住居としては、なかなか、チャレンジングなデザインかと思いますが、
私が以前住んでいたシドニーでは、倉庫を改装して、こんな感じの物件に仕上げて、新進気鋭のアーティストがシェアする・・・みたいな話は、よくあるので、
私的には、全く違和感ないし、日本でこういう物件を手掛けるアイデアは楽しいと思いました。
こんばんは。狼です。
やっぱり赤井さんのレポートわかりやすいです。。
ワタクシも見習わないといけないところてんこ盛りです。。
照明の照度までまったく気が回りませんでした。
単純に暗い感じの方がいい雰囲気出しているのかと。。
赤井さんにみーんなまるなげでブログ書いた自分が恥ずかしくなってきました。
今度はロングランで12時間耐久ですね。
よろしくお願いします。
  • 05月 28 2012
    • 2012/05/28(月) 23:37:44
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    • あかちゃん #-
Manachan
かなりチャレンジな物件だと思います。

デザインは素敵ですよ。あとは住み心地だけだと思います。
  • 05月 28 2012
    • 2012/05/28(月) 23:39:14
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    • あかちゃん #-
狼さん。
ありがとうございます。
暗い感じは私は少し苦手です。
今度ゆっくり呑みましょう。
  • 05月 28 2012
    • 2012/05/28(月) 23:56:54
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    • K2 #-
はじめましてやげさんのブログから飛んできました。 確かにあの照明では暗そうですね。でもカッコイイ。あの照明欲しいっす。 打ちっぱなしに合いますね。 内覧者もそう思うんじゃないでしょうか?あとは住まい手が工夫して~って事でしょうかね。
  • 05月 29 2012
    • 2012/05/29(火) 16:34:24
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    • あかちゃん #-
K2さん
はじめまして。
照明は格好いいです。
この手の建物は住まい手のセンスが必要です。

その手の人がこの地域にどれだけいるかですね。

今は東京も家賃は安いので。

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