福岡のアパート 気合で満室赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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苦戦していた福岡のアパートが、ついに満室になった。

やったー!!

正確には6/17に満室になる。
ここは本当に苦労したから、ついにこの日が来たーって感じである。

思い起こせば、昨年の11月から3月までまったく入居者がなく、3末に一人退去し、5/10になった。

その後、ブログに書ききれないくらいの様々な活動を行い、ついに約2ヶ月で5室埋めた。

1-3月にまったく入らなかった部屋を4月から5室埋めたのだからこれは、かなり頑張ったと言っていいと思う。

管理会社との様々なやり取りや周辺業者とのやり取り。
管理変更の問い合わせやwin-winになる募集方法などとにかく苦労した。

これで、仙台・福岡ともに10/10&10/10であり、それぞれ利回り17%超なので、キャッシュはかなり入ってくる。それぞれ37万と31万で支払いが18万と13万なので、管理費を引いても30万以上のキャッシュが毎月残るようになった。

これで、しばらく一安心である。

今回、いろいろなことが勉強になった。単に本に書いてあることだけではやはりだめで、その物件・その地域・担当に合わせてそれなりにアレンジしていかなくてはならない。
この辺はやはり実践あるのみである。

この二つはこのキャッシュとRCのキャッシュで早めに個人所有から法人所有に切り替えることにする。

実は、昨日ローンを借りた銀行に法人にしたらローンの切り替えやってもらえるのかを聞いたところ、最初はできないようなことを言っていたのだが、繰上げ返済するしかないのですねと言ったら、なんとかします見たいな事を言い出した。

この辺は時期をみて、個人から法人へどのようにしていくのがもっともいいかを税理士さんとも相談して決めていこうと思う。

基本的には繰り上げ返済して、建物だけ法人に簿価で売却し、土地は個人持ちで借地料をとることにするのが一番いいはずである。

今後も、ROI重視でがんがん物件を増やし、資金回転を良くし、増やしたキャッシュを金利動向を見ながら繰り上げ返済し、経済基盤を安定させていく。

私はそんなに若くないので、表題どおり3年間で勝負するつもりである。


と喜んだのもつかの間、福岡の物件の給湯器が壊れ、

火が吹いて
網戸が燃えたとのことである。危ない危ない。

給湯器新品交換と網戸修理で6万以上の出費である。
ここはプロパンじゃないのできつい。
でも、火事にならなくて良かった。

これからは横浜だけに集中する。ここは6月一杯は業者との約束で私は何もしないことにしているが、業者には7/1からはがんがんいきますよ~と伝えた。

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コメント

福岡の物件、満室おめでとうございます。
いつもこちらのブログを参考にさせて頂いております。

借主の立場に立って考えることができる大家さんが
物件を満室にできるのだと学びました。
これからも参考にさせて頂きます。
全物件が満室になる日も近いと思います。
陰ながら祈っております。
たこちさん
声援ありがとうございます。
今月は7月から始まる横浜満室作戦に向けて気合を集中しています。
また、今までやってきた事をさらに強化して試すべく、準備をしてきたるべく決戦の日に備えています。
これからも頑張ります。
  • No title

  • 06月 08 2006
    • 2006/06/08(木) 22:59:40
    • [ 編集 ]
    • URL
    • 気ままなネコ。 #U1HWoDyA
満室御礼ですね。おめでとうございます。

今保留になっている物件、銀行が法人に貸さないと
言っているのでどうしたものかと・・・。
 その点、あかちゃんさんのメインは柔軟に対応してくれるのでしょうか?

 僕の場合、今回の物件は個人で買って後で脅迫するか、法人対応の他行に借り換えするか。今から他行に飛込みでは多分相手にしてくれません。
 今のメインからは住宅ローンを借りる予定なので、ここはおとなしく
個人で買って、住宅ローンを借りた後で裏切ります(笑)。


気ままなネコさんへ
RCであれば、法人で買えるなら買った方が得ですよ。
私はRC個人で買ったので節税結構きついです。
木造は建物価格が小さいので、法人に売却してもほとんど税金がかからないですが、RCの場合、建物だけでも額が大きいので、法人に移すと取得税がまともにかかってくるので、結構大変です。
銀行が名義変更に応じてくれても税務上は譲渡になります。
私は個人で買う際には銀行を説得し、妻を共同債務者にして、持分1:1にし、二人で青色事業者になって、65万控除を二つ使い、所得分散しました。(妻はパートをしているので専従者給与がつかえません)
いつも、あかちゃんさんの行動力と、その活動成果がはっきりと表れていることに、とても感心しています。

ところで、やっぱり法人化って必要なんですか。

いろいろな教材?で、法人化のことを勉強はしているのですが、

自分の嫁が無職であれば、単純に専従者給与を引き上げて所得分散すれば、ある程度までは節税は可能なのではないかと思ってしまいます。

あかちゃんさんの感覚では、だいたい家賃収入がどれくらいになったら、はっきりと法人化のメリットが現れてくるとお考えでしょうか。

差し支えのない範囲で構いませんので、お考えをお聞かせ願いたく。
先日はありがとうございました。まじ楽しかったです。
横浜、がんがんいっちゃて?ください!
あと「じれってえ」行ってみますね!(餃子付で^^)
またよろしくお願いします。
↑題字をわすれてしまいました。すいません。
ゴーマさん、基本的なボーダーラインは「総所得」1800万だと言われてます。(あくまでいろいろさっぴいた所得ですねー。)
一昨日もあかちゃんさんとお話させていただいたのですが、法人も結構もろもろかかりますから、なかなか判断が難しいと思います。
法人化難しいです。
とりあえず、Q太郎さんのいうように総所得1800万で個人+事業税で最高税率の55%になりますから、この辺が目安ではないでしょうか。
私は自分の総所得がここを越えそうなので、たとえば親を非常勤の役員にしてそれぞれ65万づつあげれば、130万所得が減ります。
その55%が税金として取られた額なので、70万ぐらいの税金がへります。法人の経費が70万かかってもトントンです。
それと、それ以上の額は退職金とかの積み立てに使えばとりあえず得するだろうぐらいの感じです。
ただ、私も良くわからないことが多いです。これからさらに勉強が必要です。
じれっ亭是非お試しください。
私は超お勧めです。
あの日も帰り道に寄っちゃいました。
だから太るんですね。
あかちゃんさん そして Q太郎72さん

回答ありがとうございます。
やはり法人化はいろいろ奥が深そうですね。
法人化研究会でも立ち上げたいですねぇ(笑)

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