金利交渉に勝利!!赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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  • 金利交渉に勝利!!

銀行と金利交渉をしていてちょっと難航していることは以前のプログで書いた。

その時点で-0.175%。

この物件は、当初はフルローンで借りて、5年間。

稼働率99%以上でほとんど空室がなく、運営してきた。

また、そこで得たキャッシュフローは次々物件を購入して見かけ上の資産を拡大させるのではなく、実質資産を拡大させながら、バランスシートを改善してきた。


具体的に言うと、借金だらけの3億円の資産から得たキャッシュフローを更なる借金だらけの○億円に拡大すのに利用するのではなく、そのうちの実資産の増加をかなり意識してきたのである。

もちろん、見かけ上の資産も拡大して、借金の総額もやや増えたが、実資産は当初のほぼ0から自己資本率約40%まで、改善してきたのである。


それによって、ちょっとした金利の上ブレでキャッシュが吹き飛んでしまう状態から、安定した経営に一歩も二歩も近づいてきたと思う。


不動産はギャンブルではなく、あくまで経営なので、きちんと経営状態を改善すべきということは、周りの仲間や相談を受けた方にはうるさいと思われながらも伝えてきたつもりである。


ただ、拡大思考の人にはなかなか理解してもらえなかったのも事実。


今回、この辺の経営状況の改善を銀行に示し、

最終的には-0.735%の回答を得た。


正確な金利はここには書かないが、

1%にかなり近い数字
になった。


少なくとも私の住宅ローンより安い。


これによっても年間金利の支払額が110万ほど減ることになる。


資産規模の拡大はないけど、

結局は純資産の拡大ペースはさらに上がる


また、一つの銀行の金利交渉に成功すると、これからやってくる固定期間終了の他の銀行の金利も相当下げられると思う。


セミナーでも何度も話していますが、最初お金のないうちはリスクを犯してフルローンに近い金額を借りて規模を拡大することも必要だと思うし、私もそのようにしてきましたが、ある程度の規模になってからは、もっと経営指標を重視したお金の使い方をした方が安全だし、実資産は増えると思います。


この辺について興味のある方は、応援お願いします。

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コメント

自己資本比率が低く返済比率が高いうちは枕を高くして眠ることができないと思っています。
最初の頃は借入比率が高いのも仕方ないのだと思いますが、徐々にそれを是正していく作戦を練りたいですが、もう少し時間がかかりそうです。

早く金利変動におびえずに済むステージに進めるよう頑張りたいところです。

応援クリックさせていただきました。
金利交渉の勝利、おめでとうございます!
既存優遇から更に-0.735%とは本当にすごいっ。
私もかなり頑張ったと思っていましたが、
まだまだでした(笑)
  • No title

  • 08月 30 2011
    • 2011/08/30(火) 08:34:34
    • [ 編集 ]
    • URL
    • kamochan #U1HWoDyA
おめでとうございます。
あかちゃん様は成績抜群ですから、
銀行担当者さまもご英断だと思います。
  • No title

  • 08月 30 2011
    • 2011/08/30(火) 09:09:00
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
ひろさん
ありがとうございます。
金利が上がったらアウトでは、安心できないので、私もバランスを良くする活動を必死に進めている段階です。
お互い頑張りましょう。
  • No title

  • 08月 30 2011
    • 2011/08/30(火) 09:09:48
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
zubooさん
ありがとうございます。
もともと1%台だったので、ここまでいけるとは思いませんでしたが、良かったです。
  • No title

  • 08月 30 2011
    • 2011/08/30(火) 09:11:07
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
kamochanさん
ありがとうございます。
先日の、新築懇親会での皆さんの金利を聞いて、奮起しました。
借金の約半分を格安の金利にできました。
  • No title

  • 08月 30 2011
    • 2011/08/30(火) 11:56:50
    • [ 編集 ]
    • URL
    • rem #U1HWoDyA
金利交渉成功おめでとうございます!

年間それだけの支出削減になれば他のことに色々と回せるので全然違いますね。
  • No title

  • 08月 30 2011
    • 2011/08/30(火) 15:34:27
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
remさん
ありがとうございます。
先日の皆さんの金利が刺激になりました。とりあえずは、それ以下になりました。

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