家賃収入・地域差赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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赤井誠

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  • 家賃収入・地域差

5月分の家賃が入金された。

仙台の物件は満室のため、40万近い金額が入った。支払いは月18万ぐらいなので、20万以上のキャッシュが残る。

福岡の物件は様々な支払いと相殺されて今月も4万しか入金されない。支払いは12万である。

なぜこんなに違うのか。

入居にかかる経費が違うことが大きい。

福岡は宣伝費が2ヶ月で、先行投資した塗装やポスト交換がまったく聞かなかったことが大きい。

入居率も低く、FAXによる謝礼により、ある会社のメンバーがかなり一生懸命探してくれており、それによって8/10まできた。

今回は謝礼も値引きなしで決めてくれた場合は0.7ヶ月、1000円引きで0.6ヶ月、2000円引きで0.5ヶ月とし増額した。

最後に決めてくれた営業マンにはこのことを知らせず、0.7ヶ月分の謝礼を送ったので、おそらく喜んでくれていると思う。

また、一生懸命探してくれいるとよいが。

宣伝費も馬鹿にならない。

これは場所によっても大きく違うし、仲介能力のない管理会社の場合、結局宣伝費を積むしか物件紹介を増やす可能性がない。

結局、単純な利回りだけでなく、地域による宣伝費の相場はかなり大きく影響する。

リフォーム費用もずいぶん違う。
クロス張替えも最低平米800円から1800円ぐらいまである。

これも管理会社により違う。

もちろん1000円以上の場合はその業者は使わせないが、とにかくずいぶん違う。

今、横浜のRC物件に関しては22戸で消防点検が84000円/年 排水管清掃が66000円と見積もりがきた。

これも安いのか高いのか良くわからない。
今後、他社の見積もりを撮ってどうするか決める。

この辺の相場も地域により違うとすると、1%ぐらいの利回りはすぐに変わってくると思う。

退去時の精算金も全然違う。
福岡はまだ3ヶ月取れるが、横浜は1ヶ月取れるかどうか。

東京ルールが全国的になることを予想し、私としてはどこでも敷金礼金はとらず、その分家賃を多少値上げすることでやっていこうとしている。

初期費用を減らすことはインターネットを調べても差別化になっているはずだし、今回の横浜の物件も周辺で敷金・礼金0はまったく無い。多くの大家さんが最低でも広告費分は取ろうとしている。

これにより、内見が多くなることを期待している。

また今日、カラーモニタ付きインターホンをヤフオクで買った。15000円だった。
とりあえず、一番いい部屋につけてみて、イメージがよくなるか調べてみる。
よさそうであれば、全部屋につける予定。

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コメント

消防点検費が消費税抜き8万円はどうなんでしょうね。
広さや消防器具によりますが、高いような気もしますし、どうなんだろう。
うちは不特定多数人が入る商業ビルなので毎年義務づけられていますが1・5年に一回ぐらいとずるずる延ばしていて、
消防器具点検は30坪4フロアーで31500円ぐらいですが
数年にいっぺん消火器の中身を交換しているのでその実費が
プラスです。
(法律的に建物によって毎年じゃなくて3年にいっぺんでいい場合もあります。)
Q太郎さん
コメントありがとうございます。
再度検討をして見ます。
また、いろいろ教えてください。

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