家賃設定赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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退去があると、募集の家賃設定をしなくてはならない。

今までは、それほど考えることなくそのままとしていたが、やはり最近は少しずつ周辺の家賃相場が落ちていて、なかなか厳しくなっている。


家賃設定にはいくつかの考えがある。

売却をメインで考えている場合は、高い家賃設定のままで頑張る人が多い。
やるのは、敷金・礼金の操作、フリーレントの設定、広告費の増大、最後に家賃の見直しである。

この場合のメリットは見かけ上の利回りが高いこと。

利回りを上げるために、ネット込みにして見かけ上の家賃を上げることも当たり前のようにやる。

こちらは投資家系。


大家系の場合は、やはり、実質収入を優先する。

空室は一円も生まないので、如何に稼働率を上げるかを考える。

例えば、7万の家賃で頑張って、3ヶ月空室を作るくらいなら、6.5万でさっさと入れる。

常に、最終的なネット収入を上げることを優先する。


私は今はこのタイプ。


もちろん、安易に値段は下げないが、反響が少なければ、様々な対応を取って、入居率を向上させることを優先する。

その際に、高い家賃にこだわらない。

いろいろやってみたが、こちらの方が実質的な実入りが多いのである。


もちろん、更新率も高い。


無理のある高い家賃を維持することはかなり難しい。


特に、家賃の下落と空室率が上がっているときは、先に手を売ったものの勝ち。


今回の仙台もいろいろ対応策を練っている。


似たような物件のなかで、どう差別化するか。

どうすると、内見者が自分の物件にお得感を感じてもらえるか。


今回は管理会社の方と仲介の方に時間をとってもらい、いろいろと話をしてきたいと思う。


完全満室まであと一室。

頑張ります。


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コメント

操作されたレントロールってこわいですね。
私も、家賃は同地域の同等物件と同じか少し低めで設定します。
やはり、すぐに埋めることを一番重視したいと思います。

吉祥寺駅から徒歩7分の、昨年3月に竣工した賃貸マンション(地下1階、地上3階で、3階はオーナー使用、床下収納のルネス工法)は、まだ空室があります。
竣工時の内見会に行きましたが、とても良い物件でした。ただ、39㎡で16万円の高額家賃なのに、ウォシュレットがついてないなど、チョッと抜けているところがありました。

半年くらい経っても4割埋まっていなかったそうです。
武蔵野法人会の懇親会でこの物件の管理会社である社長さんに、話を聞いたら、入居申し込みはあり、ほとんどの人は指値するのだけれど、オーナーは頑として値引きに応じず、埋まらないとのことでした。

空室が1年以上続くより、2,3万円落として、埋めた方がはるかに収入が上がりますね。

でも、こういう大家さんがいるから、勉強している大家が勝てるのですね。
また、その地域の家賃相場の維持にも貢献してくれているで、感謝しなければいけないのかもしれません。
  • No title

  • 04月 30 2010
    • 2010/04/30(金) 20:58:37
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #79D/WHSg
kamochan
レントロールの操作なんていっぱいありますよ。
きちんと相場を調べてやらないと、あとで大変になります。
  • No title

  • 04月 30 2010
    • 2010/04/30(金) 21:01:48
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #79D/WHSg
ドビーさん
おそらく、その方は売却目的なんだと思います。
高い家賃で利回りを上げて、売れば、多少の家賃の損失なんて、痛くもないんだと思います。

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