退去ずれ込み赤井誠のゼロからの不動産投資 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-

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本日は、退去部屋のリフォームをする予定だったが、昨晩いきなり退去が延期になったとの連絡をうけた。

この部屋は、滞納がつづいて保障会社も追い出しにかかっている。

しかし、予定までに引越しが間に合わなかったのが立会い中止の理由ということである。

本当は、本日中にきれいにして3連休中に内見ができるようにしたかったのだが、この延期はちょっと痛い。

お願いしていた業者さんもすべてお断りをいれ、来週に予定を変更してもらった。


とりあえず、来週には立会い・退去予定だが、まだまだどうなるかは不明である。


実は、仙台の物件でも滞納で保障会社が追い出しにかかっている部屋がある。


最近の不景気で、いろいろ問題が発生している。


まだ、自分の物件では、きちんと働いている人が多いせいか、それほど大きな問題は発生していないが、今まで頑張ってきた人もこれからは少しずつ苦しくなる可能性は高い。


うちの会社でも今年の新人は例年の1/3ぐらい。

当然、それだけ賃貸住宅を求める人も減っているはず。


幸い今年建てた新築物件はかなりの高い家賃で満室になったが、二年前よりいい条件なのに苦労は多かった。


会社では来年の求人も増やさないことはほぼ決定している。


そうなると、来年も入居には苦労する可能性は高い。


今年は、現入居者に確実に更新してもらうこと。

また、顧客満足度を高める努力を続けること。

をさらに意識していきたいと思います。

また、自己資本比率を悪化させる多額のローン投資はやらず、購入するにしても財務体質を悪化させないようにして行きたいと思います。

先日、調べたところ自己資本:借入金=4:6ぐらいまで改善してきました。

目標の5:5までもう少し。頑張っていきたいと思います。

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コメント

滞納者の退去が遅れるのは、気がかりですね。

景気は上向いていないし、賃金が上がらず、低所得者が増えていて、入居者の方も苦しくなる方が多くなってきますね。

私は契約の際、源泉徴収票の提出を求めていますが、苦しいだろうなあと心配してしまいます。

実際、退去した方の中で、生活ができないからと、郊外の実家に戻っていく方、沖縄の実家に帰った方がいました。
  • No title

  • 03月 20 2010
    • 2010/03/20(土) 21:37:12
    • [ 編集 ]
    • URL
    • Shu #U1HWoDyA
この時期の退去日延長は痛いですね。 私も、前回2回続けて同様に、退去日が
遅れた事がありました。 退去する人は、退去日に対する意識が低いんでしょうね。
念書をとっておけばよかったかもしれないですね。

この前の滞納者はこれだけは守ってもらいました。

念書のおかげかな。

残置はありましたけど(汗
  • No title

  • 03月 23 2010
    • 2010/03/23(火) 22:41:07
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
ドビーさん
そうですね。苦しくなってきている人は多いように思います。今回の方もだいぶ頑張っていたようですが、しっかり退去してもらい、新たなスタートを切ってもらいたいものです。
  • No title

  • 03月 23 2010
    • 2010/03/23(火) 22:42:28
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
Shuさん
この時期のずれ込みは本当に痛いです。管理会社さんもドタキャンで困っていました。
次は確実に退去してくれるといいのですが。
  • No title

  • 03月 23 2010
    • 2010/03/23(火) 22:44:06
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
kamochanさん
とりあえず、保障会社が入っているので家賃は問題ないのですが、繁忙期を逃すのはちょっと痛いです。
今回の三連休が国立大学の合格発表だったんですが。
はじめまして。ほそぼそと大家をやっているものです。
自分でも自己資本比率を計算してみようと思ったのですが

借入金残高÷(購入価格-減価償却費累計+現預金)-1

で計算すればいいでしょうか?

これだと自分の場合区分所有で減価償却費が大きいので
自己資本比率の改善は難しそうです。
  • No title

  • 03月 28 2010
    • 2010/03/28(日) 22:09:02
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
零細オーナーさん
はじめまして。
自己資本比率の計算は -1ではなく、1-です。

1 - 借入金残高/(所有物件価値+金融資産) ですね。

ここで、難しいのは所有物件価値の評価です。

正確には、現在売却したら、いくらになるのかを評価しなくてはならないと思います。

ただ、これは難しいので、この辺はある程度の目安として計算すればいいと思います。

購入価格 - 減価償却 でいいと思いますが、高値づかみをしている場合は高くなってしまうし、安く購入した場合は、評価が適切でなくなってしまいます。

特に、不動産の場合、うまくやっている人は、償却をとるために、評価価格より建物比率をあげているし、そうでない方は、逆になります。

区分の場合は、どうなんでしょうか。やはり今売れそうな価格でだいたいの目安を知ればいいのではないでしょうか。

それが多少正確でなくても、自分の資金管理の目安にすればいいのではないでしょうか。

私は、とりあえず、購入価格-減価償却で物件価値を見ました。
  • お礼

  • 04月 05 2010
    • 2010/04/05(月) 23:16:42
    • [ 編集 ]
    • URL
    • 零細オーナー #U1HWoDyA
御礼が遅れてすいません。ありがとうございました。
私の式だとマイナスになってしまいますね・・・。
厚めの自己資本で、安定経営ですね。
これからもブログ楽しみにしています。
  • No title

  • 04月 07 2010
    • 2010/04/07(水) 23:49:28
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
零細オーナーさま
わざわざありがとうございます。
式は単なる書き間違いですね。

自己資本は今後厚めにしておかないと、危険です。
厳しい世の中になってきています。

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