戸建ての使い道赤井誠のゼロからの不動産投資 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-

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6棟目の戸建てはセルフリフォーム後に普通に募集を行っているが、未だに入居が決まらない。

これに関しては様々な案があるため、自分でも決めかねていて、そういう中途半端な考えがもっとも問題であると認識しているんですが。。。


今回のリフォームはファミリー層で女性が最も気にする水周り、特に、キッチンと風呂が古いまま。

これがネックなのは、わかっていたが、家賃調整でなんとかなるだろうという甘い考えでいたのだが、やはり無理なようだ。


家賃も当初より下げ、これ以上下げて入れるくらいなら建替えた方がいいというところにきている。

一度はゲストハウス業者への一括貸しを狙ったが取り分が多すぎて価格が合わず。


売却も検討したが、とりあえず、査定をうけて400万ぐらいならなんとか利益が出そうだが、せっかく買ったので、これも今のところペンディング。


とりあえず、現在は、二つの方向で検討をしている。


第一は当初の予定通り建替える案

現在、ラフプランの製作と建築額の見積もりをお願いしている。
だいたい、現在進めている7棟目の新築と同じボリュームのものができるはず。

ただ、場所的に7棟目に比べると家賃相場の低い地域なので、プランもコスト優先。

建築価格は最初から鬼指し希望価格を提示している。


来月始めあたりで価格が確定したら、いくつかの銀行に融資をあたる予定。


第二は自分でゲストハウス運営にトライアルする案

こちらは、不動産仲間で横浜でゲストハウスで成功しているS氏に先日、この物件まで来ていただき、アドバイスをもらった。

こちらはうまくやれば、利回り25%超は可能。

S氏も十分いけるのではないかとの見解をいただいた。

サラリーマンで運用ができるかが一番の心配だったが、いろいろ話を聞く限り十分やれそうである。

どうしてもできない時間帯はサポートも検討していただけるとのこと。

うれしい限りである。

ただ、こちらは当然のごとく初期投資は必要。

いろいろ調べる限り、数十万はかかる。

ただ、だめになった後、他の物件や自宅で流用できるものは決して無駄にはならない。

この辺は調達価格を含めて、もう少し調べてみる予定である。

今後、不景気の中で収入格差が広がることは十分に予想され、ゲストハウスも今後の大家力アップのためには一度は経験した方がいいような気もしている。

とりあえず、連休中、少し水周りに手を入れようと思う。

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コメント

あかちゃん様のアパートで次々と入居者が決まるのに、戸建が決まらないなんてとっても不思議な感じです~~

自分の感覚では、戸建は需要がある場所なら結構すぐに決まります。でも買ってから3か月ぐらいかかります。

あかちゃん様のアパートみたいに退出したら、即次が入るというのはほとんどありませんでした。(2~3回しか)

私の物件は古いと、私と同じ年ぐらいなので頑張ってリフォームしてます。

そのさい、給湯はほぼ追いだき式ガス給湯器で洗面所・キッチンの3点給湯にしています。知り合いの業者に頼むと40万もあればやってくれます。

風呂は古かったら風呂桶だけ新しいのにしています。その他はペンキ塗ったり、掃除したりしています。キッチンは写真に写っていたのでも十分なようなきがしますが、実際にみていないのでわかりません。

でもシステムキッチンに取り換えると50万ぐらいかかります。やめたほうがいいです~~かえるならスーパーバリューに売ってるキッチンを置けばいいです。

どのみち、賃貸物件は商品なので、商品になるのに全部でいくらかかるかということを計算して最初から購入しています。

・・・水周りをかなり気にしていらっしゃるようですから多分給湯器や給湯方法にお客様がお金を出す気にならないなにかがあるのかもしれません。

あかちゃん様の物件は新築ぽいものが多そうなので古いものにお金をかけるというのが発想としてないのかもしれませんが古いのであればあるほど工夫しないとお客様が来ないと思います~~

失礼しました。
  • No title

  • 09月 20 2009
    • 2009/09/20(日) 22:47:38
    • [ 編集 ]
    • URL
    • あかちゃん #U1HWoDyA
お家大好きさん
そうなんです。戸建てもすぐに決まると思っていたのですが、なかなか手ごわいです。
今まで、ワンルーム系のやり方が通用していないようです。

給湯器は追い炊きになっていないんです。

これも実はだめな理由として指摘受けています。

ただ、工事代が高いので、躊躇しています。

もう少し、チャレンジしてみます。

アドバイスありがとうございました。

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