2015年01月赤井誠のゼロからの不動産投資 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-

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赤井誠

著者:赤井誠

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昨晩、先日購入した築古物件で新築時から25年間住んでいた人が退去するので、立会いしてきました。

しかも、家族で二部屋借りていたので、2部屋同時です。

まあ、中は惨憺たる状態でしたが、さすがに原状回復費はとれません。

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床も何箇所かはベコベコなので、コンパネを剥がして貼り変える必要があります。困ったものです。

それでも、入居者過失の部分をいくつか見つけて、それをチェック。

さらに、クリーニング代を請求し、なんとかある程度の金額は回収しました。

しかしながら、実際のリフォーム代はそれでは到底足りそうもありません。

でも、ある程度は直さないと入居も望めません。

大きな部分は一つはバランス釜のままの部屋がひとつあるので、それを給湯器とキッチンまでの配管処理をやらなくてはなりません。

あと、洗濯機置き場が外なので、室内に新規に取り付けたいと思います。

こちらの給排水工事が必要です。

本日は、予約していた業者さんと打合せ。

・クロスの選定

・ガラス交換

・バランス釜交換の見積もり依頼

を完了。

洗濯機用の給排水工事に関しては、別途手配したいと思います。


その後、少しでもやれることはやろうということで、一階のカーペットはがしをやりました。

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こちらは、完全に糊でべったりしていて、カーペットを剥いでも、裏地がコンパネにがっちりついています。

そいつをこれで、ガンガン剥いで行きます。



あまり力を入れすぎると、床のコンパネまで削ってしまうので、慣れるまでは注意が必要です。

ただ、無心にガリガリこすります。

s-IMG_2278.jpg

カーペットの裏地を削ったら、最後に糊をカリカリ剥がしていきます。

面倒ですが、意外にきれいに取れていきます。

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本日は、時間があまりなかったので、明日はすべてきれいに取ってしまおうと思います。


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本日は、友人の新築アパートの見学をさせていただきました。

本当は来週が見学会でしたが、私は札幌に行ってしまうので、今回はベット見せていただきました。

ありがとうございます。

物件は池袋からほど近い某駅から徒歩数分のところにある場所です。

駅からは商店街もあり、意外にいい感じでした。

物件は敷地延長の土地を利用した3階建ての長屋構造。

1階に20㎡ぐらいの部屋が3つと2,3階は30㎡ぐらいのへやが2つづつの計7部屋。

すべて形が違うのでじっくり見させていただきました。

まずいきなり素敵な入り口の物件看板
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ポストもかわいいです。
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ただ、このポストみるからに鉄製ですが、いきなり錆が浮いていました。
雨ざらしで鉄ポスト、いい感じになればいいのですが。。

外観はいまどきのアパート風です。壁はサイディングで特に特徴はなかったですが、清潔感あふれる感じです。
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こちらは一階の1Kの部屋。一人暮らしには十分な広さです。
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でも、さすが東京。20平米で8万半ばの家賃設定。かなり強気の設定ですが、近隣に13平米でも7万近い部屋もありますので、普通なのかもしれません。横浜なら7万ぐらいですね。

こちらは二階の広めの1K。非常に広々として住みやすそうな空間です。
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こらちも二階の広めの1room。壁紙がとてもいい感じでした。
これは家の物件でもいつか採用したいです。
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こちらは3階のお部屋で、こちらは天井も高くとても空間が広かったです。
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全体的にはいろいろ見るべきところがあって、じっくり3時間以上話をしながら、見てしまいました。

もちろん、突っ込みどころもたくさんあって、
最大のミスは家具・家電の配置を考えた場合の配線系統の位置とそのスペースです。

あとは、広い空間と言うことで1room化していますが、1LDKに区切ったほうが家賃は高く取れると思います。

あとは、細かいところで、せっかくきれいな物件なのにエアコンのアース線が緑でばっちり見えるところ。
いまどき気の利いた設備やなら白いアース線を使います。

あと、開放的な空間はいいのですが、ドアが足りないて、トイレ遮音と冷暖房の効きに不安がありました。

なかなか、図面だけでは難しいところがありますが、現場でこまめに大家がチェックしていれば、防げたこともありますので、その辺がちょっと残念ですね。

そこは任せただけだ、厳しいですね。

でも、場所も広さもいいので、この繁忙期で満室になるのは間違いないと思います。

私は今年は新築やりますので、相当気をつけて考えていきたいと思います。


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