2013年10月赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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赤井誠

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  • 公庫との話し合い

本日は、かなりの時間を政策金融公庫との話し合いに費やしました。

物件は今検討中の任意売却物件。

仲介業者の方がいろいろと動いてくださって、物件の融資検討をしてもらっています。

なんとか、いくつか問題点があるのですが、融資は出してもらえそうな感じです。

前回の面接の時は何とか出したくなさそうな雰囲気を感じていたし、対応もあまりよろしくなかったので、もう縁を切ろうと繰上返済しました。

しかし、今回は担当の方が変わったようで、非常に積極的でした。

どうしたら、少しでも有利になるかを一生懸命考え、提案してくれます。

これもアベノミクスの影響でしょうか。


ただ、今回どうしてもひとつクリアしなくてはならない問題があります。

政策金融公庫は昔は担保を別に出して、それで融資を受けて新しい物件を買うことしかできなかったのですが、最近は銀行と同様に購入する物件の担保で決済時に融資をしてくれるようになっています。

しかし、今回は任意売却物件。

債権回収業者に回っているような物件の場合は、事前に別の担保を提供して、それで一部融資を受けて、その後購入物件を登記後に全額が融資されるという手順になるようです。

当初は1/3ぐらいを頭金で考えていました。

そのため、先に提供する共同担保にある程度の価値が必要になります。ただ、今回提供できる担保価値は購入価格の1/3程度しかありません。

そうなると現金で一旦物件価格の2/3を用意しなくてはなりません。

任売の場合だと、ローン特約の契約はできないし、あとで支払いますなんてこともなかなか難しい。


つなぎで1-2週間、不足している1/3の金額を用意しなくてはなりません。

さて、どうしたものか。


現時点では2/3出せる現金を持ってはいるのですが、現在進行中の競売物件の方である程度の金額が必要になってしまったのです。

これが決まったのが先週。

所有株がもう少し上がったら、全部売ってしまえば足りるのですが、なかなか上がりません。

小規模共済や倒産防止共済の積立金から融資を受けることも考えていますが、あまりぎりぎりの運営はしたくないです。

さて一体どうしたものか。

とりあえず、情報を公庫に送って、最大いくらぐらい事前に融資してもらえるかを一緒に考えていきたいと思います。

とにかく、11初旬ぐらいまでは朝から番までいろいろ忙しいです。

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  • 新規物件

昨日、ひとつだめになりましたが、本日、新たに物上げされた物件の紹介がありました。

今回は、立地はかなりいいのと、地面がしっかりしていて接道もかなりいい。さらに容積率があまっていて土地も広いので、ある程度利用した後は新築用地としても十分に利用できます。

そんなことで非常にほしい物件です。

すぐに業者さんに連絡して、早急に空室のひとつを見せてもらえないかお願いしました。

融資の見通しもおそらく問題なく70%は出ると思います。

それ以外に法人の収益性でもう少し引っ張れるかもしれません。


明日中には空室確認の連絡が来るので、なるだけ早く確認したいと思います。


ただ、最近は物件購入に力を入れていたせいか入居のほうがややおろそかになっています。

今月退去になった部屋が2つ。以前からの退去が1つ。さらに月末に2つの退去があります。

ほぼ確定しているのが、月末に空く部屋です。

それ以外の4部屋はなんとしても11月中に決めて、満室で年越しをしたいと思います。

今月中に、さまざまな手を打ちたいと思います。


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