2013年05月赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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赤井誠

著者:赤井誠

1,2作目
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40,000部発行



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  • 管理会社による入居率の違い

私の物件は、現在大きく分けて、3つの管理会社さんに依頼しています。

今まで、一番成績が良かったのはもうお付き合いのなくなった仙台の管理会社さんでした。

入居率もものすごく高かったし、退去時清算もきちんとしていてほとんどオーナー負担がありませんでした。
さらに、トラブルに関しても非常に迅速で、さらに安くやってもらうことができました。

今は、横浜・東京地区でいろいろ物件管理をお願いしていますが、それぞれによって随分違いがあることがわかっています。

私は、さまざまなデータをきちんとまとめていて、

・入居率
・空室期間
・データ反映の迅速さ
・トラブル対応力とコスト
・退去時清算の回収力と大家への請求コスト

・入居期間
・キャンセル率

などです。

最初の5つは各社の力を見るもので、他は確率的に異常値がないものを見るものです。


私は、人間的に信用できない人とはお付き合いする気はなく、各社ともそれぞれ担当者とお話をして信用できる方だと思えた人に、管理をお願いしています。

ただ、その人が信用できても実際の現場の人をすべて知ることはできません。
そのために、客観的なデータを見ることも大事です。


付き合っていくとどうしても情が入ってきてしまいますが、客観的に見ていくことはとても大事だと思います。

これは、サラリーマンの仕事でも同じですね。

実際のところ部下でもYesマンはかわいくて、Noマンはあまりかわいくはないと感じますが、仕事の力と評価は別です。
かわいかろうがかわいくなかろうが、仕事は成果を出すことが最重要です。
それをコントロールするのが上司の仕事ですし、力のある人を冷静に判断できなくては、組織は崩れてしまいます。

そんなおり、福岡の小場三代さんの管理会社について書かれている初版本が出版されましたので、読んでみました。

ひさびさに読み応えありました。

小場さんとは私が福岡の物件に行く際にブログで呼びかけたときに集まってくれた4人のうちの1人です。
当時は大家の会などありませんでした。

そのときから、すごい物件を持っている人なんだなぁと思いましたし、彼女の行動と現実を知るにあたって、遠隔地で勝負していくのは今後厳しくなると感じて、福岡の物件を手放しました。

今回も今まで彼女が直面し、考え・解決してきた方法が客観分析も含めて、具体的にしっかり書かれていて、私はとても参考になりました。

福岡のような激戦区の状況は数年後に都心部にもやってくる可能性があり、先行しておきている事象を知り、対策を考えておくことが自分自身のためになると思います。

空室に困っている方は、管理会社の影響という視点で考えてみるいい機会ではないでしょうか。




いつも応援ありがとうございます。
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空室対策に関して書いた私の健美家コラムです。こちらも是非読んでみてください。
● 繁忙期でも埋まらない部屋の共通点   
● 繁忙期でも埋まらなかった部屋をどうする?  
● 募集の際に絶対にチェックすべきポイント  
● 空室対策に必須な営業力向上のためのポイント  
● 治療より予防が大事  


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  • アクティブに活動始めました

まだまだ時差ぼけが直りません。だいぶ年取ってきた証拠です。

時間を見つけて少しずつ不動産活動を再開しています。

昨日は駐車場の契約をしてきましたが、これで購入後退去していた分は補完できました。

あとは、空室のみです。

現在の空室状態は、鶴見のマンションの2部屋のみです。

こちらは旅行中に申し込みが入り、すぐにキャンセルになった部屋もあります。

しかし本日、この二つの部屋に申し込みをいただきました。

まだ、確定ではありませんので、ぬか喜びはできませんが、とりあえずは良かったです。

しかし、これで一旦終結ならいいのですが、今週末に2部屋空室ができます。

さらに、6/22に1室、さらに7/2に1室が退去になります。

週末の日曜日には2部屋の内装のチェックに行こうと思います。

最近は、競争力も落ちてきているので、少し中の内装も変えてみないといけないかもしれません。


昨年末から始まった退去ラッシュ。

入れても入れても次々に退去が来ます。

それでも、管理会社さんの協力によってそれでもだんだん空室は埋まってきています。

夏には完全満室復活するようにできることはどんどんやっていこうと思います。


しかし、最近は短期解約が多いのもこの退去ラッシュの原因です。

長期入居がもっともお得なのに、これでは本当に手数料負けしてしまいます。


今回、一番ひどいのが2ヶ月での退去。

本日、さすがにこれに関しては仲介会社に連絡し、広告費を返金してもらう交渉をしました。向こうも短期解約ではさすがにもらえませんということで、返金に応じてくれました。

これではさすがに儲かりません。


今まで、長期入居につながるように様々な物件投資を行ってきましたが、さらなるアイデアを出していかないと、ますます厳しい環境になっているのかもしれません。


激落ちしました。応援よろしくお願いします。
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最新の健美家コラム、更新しました。
治療より予防が大事  


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