赤井誠のゼロからの不動産投資と０円世界旅行　－元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ－

ちまたではＧＷですが、ちょうど４／２６に退去になってしまった我が家では、ひさびさにセルフリフォームで地道に活動しています。

この物件は、空室はフルリノベしたのですが、購入前から住んでいる人の部屋はそのままです。

今年はとにかく退去が多く、支出も非常に多かったです。

そのため、ちょうどＧＷということもあり、久しぶりに少し自分でやることにしました。

とは言ってもクロスの貼替えなどは工藤さんのところにお願いしました。


今回やったのは、暗証番号キーおよびテレビインターホンの取り付け

電池のチャイム式ですので、チャイムを撤去し、別の場所に配線を引きなおし、取り付ける必要があります。

さらに、電源１００ｖも新規に持ってくる必要があります。

古いチャイムを撤去




電源とチャイム線を引きなおして、こちらに取り付けました。


今回も録画機能付です。楽天が安かったので、こちらで買いました。

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巨大クローゼットの撤去と撤去跡補修。

こちらは、あまりに大きくて邪魔です。少しずつ丁寧にばらしました。


撤去後、ボードがなかったので近くのホームセンターで石膏ボードを購入。
サイズを測って、とりつけました。



次にＩＨコンロの取り付け。
こちらは、電熱式をとりはずして交換しただけです。


さらにエアコン撤去。

相当古いエアコンがありました。


きれいに取れました。
クロスを貼り変えてから、新品を取り付けるように手配しました。



次は浴室のホテル仕様化です。
こちらは、いつもと変わりません。



次に窓枠のペンキ塗りおよび床貼り








意外にやることが多くて、本日時点でもまだ完了していません。


床は、妻が難しいところ以外は貼ってくれました。


ペンキはまだ重ね塗りが必要ですし、残りの作業はあと半日分と言ったところでしょうか。

５／１０からは内見可能なようにすべて手配済みです。

今回もいい部屋になりそうですので、あとは入居者が決まるのを待つのみです。

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募集の際に絶対にチェックすべきポイント　　

昨年の暮れに購入した千葉ＡＰですが、年末にリノベーションしてその後、盗難事件やらなんやらがあり、さらになかなか入居が決まりませんでした。

部屋は地域で差別化し、広告料やフリーレント・家具家電サービスなどなど、いろいろやりましたが、全然決まりません。

何度か現地に行きましたが、自宅から２時間近くかかるために、うまく行っていなくてもだんだん足が遠のきました。

やはり、遠い物件でうまく行かないと福岡の悪夢を思い出します。


その後、試行錯誤の結果、なんとか２室の入居が決まりましたが、結局　現在５／１０の入居率です。


まあ、業者さんの物上げ物件をそのまま安く購入したので、これでも１０％の利回りは出るし、現金買いなのでなんとかなります。

しかし、この状態のまま持っていても将来的には意味がありません。


そのため繁忙期が終わってからは、募集を継続するとともに、早めに手放したほうが無難ということもあり、売却も同時にかけていました。

売却はこちらに依頼しました。





結局、こちらできちんと査定してくれた会社のうち数社にお願いしましたが、入居率が悪いこともあり、入ってくるのは鬼指し価格のみ。

もう売るのもあきらめて、開き直って募集強化しようと、先週、物件の清掃や除草、空室へのイケアの家具などの飾り付けをしてきました。


しかしその帰り道、売却を依頼していた業者さんから買付けの連絡が。

やや安かったですがそれでも多少は利益がでるし、現金決済ということでしたので、そのまま買付けを受けることにしました。

ＧＷ明けには全額現金で戻ってきます。


差別化リフォームと信頼できる管理会社さんに依頼することで容易に埋まると思っていましたが、甘かったです。

まあ、だめなときはずるずるせず、一気に見切ることも大事ですね。

とりあえず、キャピタル的には年利２０％ぐらいにはなりましたので、賃貸的には大失敗でしたが、結果的には良かったと思うことにしました。


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