2012年11月赤井誠のゼロからの不動産投資 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-

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赤井誠

著者:赤井誠

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  • 契約処理でパニック

昨日まで毎晩、とにかく死にそうに忙しかったです。

金利のお話は、ちょっと落ち着いてから、健美家コラム等で近いうちにまとめてきちんと書きたいと思います。


今週は毎晩、銀行と不動産屋さんの来客でした。

銀行さんとは4本の契約が火曜日に終わったのですが、その後、本部から担保順位に考えにいくつかクレームがついたとのことで、再度、木曜日に一部契約書を書き直すことになりました。

さらに、太陽光とリノベーションのローンを借りていたノンバンクに繰り上げ返済の電話をしたところ、今日からできるよということでしたので、来週の火曜日に同時に借り換えることにしました。


そのため、その手続きを水曜日にまとめました。ただ、銀行さんの方で繰り上げ返済の金額より融資が多く承認されていたことで、その分の即日繰り上げの処理も必要になりました。


さらに、以前借りていた分の金利の引き下げも同時にやることになり、来週の火曜日は3本の借り換えを行うことになりました。


さらに、昨日は午後休みをとり横浜の賃貸住宅フェアでセミナーを聞こうと出かけていきましたが、ひとつ聞き終わったときに、入電。


散々、もめていた競売物件にやっと決着がついたということで、月曜日に急遽、決済の処理をおこなうことになりました。

そのため、フェア会場からトンボ帰りして、必要書類をとりに区役所や法務局に行ってきました。


契約はすべて昼間にやるので妻にやってもらいます。

そのため、日曜日までにすべてまとめて、妻にわかるようにしておく必要があります。

その処理がさきほどやっと終わりました。


さらに来週は一室退去があるのと、来月には二本の決済があります。

そのうち一棟はリノベーションのプランもはっきりさせなくてはなりません。


なぜ、こんなに集まったのかわかりませんが、いろいろなものが結局、年末までには何とかしようという力が働き、結局、11-12月に集中してしまいました。


年末までにこれらが終わったら、来年は少しお金を積み上げたいと思います。


いつもありがとうございます。
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最新の健美家コラムは
物件を格安に買うためのポイント(2)  
です。

  • 金利を下げるためにやったこと(2)

昨晩は、信金さんが自宅に来られて、4本の契約が終了しました。

サインと捺印で二時間かかりました。くたくたです。

ただ、いいことも昨年1.975%の3年固定で借りていたものが1.2%だと思ったら、1.1%まで下がっていました。

かなりうれしいです。

これで、全借金の加重平均金利が1.218%となりました。


大幅改善です。


最初に比べると来年は1%以上は利回りが上がるのではないかと思います。

内、二本は来週、実行になります。


昨日は銀行の持つ定量評価のうち、実質利回りの一部を書きましたが、本日はもうひとつの評価の定性評価について書きたいと思います。

銀行は主にこの二つの評価を用いており、信金さんになると意外に定性評価の部分が大きくなってきます。

定性評価とはまさにその会社の人の評価。

うちの会社で言うと主に私。それに妻。


お金の考え方や経営方針。

普段の生活態度や行動力。


本人がどういう考え方で不動産経営をやっていて、リスクに対してはどう考えているか。

お金や地位を得たあとの行動などは普段の生活を見ればわかりますね。


決算書を出すときには常に今年の結果とそれに対する対応。

来年の予測と実行計画。

この辺をきちんとポジティブな考え方でまとめ上げることです。

常に<だから、どうして対応する>というような自分の力でマイナス面を解決するというポジティブな考えになっているかが重要です。


こういう定性評価を高くして、定量面でもきちんと結果を出す。

それが、口先だけでなく確実に前進していることを銀行サイドも感じてくれるはずです。


私の場合は、昨年融資を受けた信金さんの不良債権をどのような戦略で対応し、結果としてどうなったかをまとめて説明しています。

その際の資料や最終結果。

経営者が変わるだけでどれだけ収益性が向上するかを今年一年見てもらいました。


やはり定性的な評価が上がると、信金さんなどは融資に前向きになっていただけます。

今後はさらに財務向上にも努めて、より評価が上がるように経営努力をしていきたいと思います。


続きに興味のある方は応援よろしくお願いします。
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