2012年10月赤井誠のゼロからの不動産投資 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-

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赤井誠

著者:赤井誠

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  • 信金さんの気合!

先日よりブログにも書いている5年固定切れの金利交渉ですが、先日、信金の担当者さんから連絡があったため日曜日の夜にすべての資料を送っておきました。

ついでに、もうひとつ個人的にもっている借地の底地買い取り資金の融資もお願いしておきました。

資料には現況の経営方針と収支をまとめ、さらに、希望金利に届かないようであれば早めに連絡してほしいということと他の銀行さんに連絡しないといけないので最終の回答期限を設定させていただきました。



本日は、その二つについて電話連絡がありました。

既存の分が5000万借りていて、この二つで約1億1000万の融資が足されることになります。

総額1.6億


信金さんからの連絡は、さらに現行の個人のSM銀行1.5億とY銀行の2000万も全部借り替えてもらえないかと言う話でした。

ただ、SM銀行は1.24%の3年固定だし、Y銀行は2.3%とは言え5年固定。

どちらも借り換えの違約金が必要だし、SM銀行の金利はかなり低いです。

これでは、メリットが出ないはずなので、どのくらいの金利を考えているのかということを確認したところ、借り換え物件に関しては1.1%、底地に関しては0.975%ということで支店長のOKは取れたとのことです。

早い 安い!! 

本店の稟議があるので、このままいけるとは思いませんが、なんか気合を感じました。


ただ、とりあえず、他銀行の分はやはり他の銀行さんにもお世話になっているので、こちらに関しては丁重にお断りする予定です。


信金さんには以前から担保価値も大事だけど、やはり収益性の高い駅近を買うほうが、融資が足りなくても経営者としては正しいと思うということを伝えていました。

今回も単純積算では足りないことは事前に伝えていたのですが、一年間、ほぼ満室で推移していて、きちんと経営ができていることは確認できたというようなことを言っていただけました。

昨年借りた分は毎月80万以上の収益に対し、約20万の返済。信金さんには約一年で700万以上の預金が積み上がっているのも実績としてみていただけたのかも知れません。


そしてさらに驚くべき提案が。なんと、昨年借りた3年固定の1.975%も同時に同じ金利で見直していただけるとのこと。

こちらはちょっと想定外のウルトラCの提案でした。


ただ、本店はそんなにあっさり通るとも思えないのですが、やっぱりちょっとは期待しながら回答を待ちたいと思います。

でも、知り合いの中には0.9,1.0%で借り換えした強者も何人もいますので、私はまだそのレベルには到達しておりません。

でも、うまくいくとまた大幅に収支が改善されるので、なんとか本店通って~と祈っています。


だいぶ落ちちゃいました。応援よろしくお願いします
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  • 金利交渉 経過

現在交渉中の金利交渉ですが、まず既存銀行から約1%ダウンの提示がありました。

しかしながら、最初が2.6%の5年固定でしたので、まあまあのライン。

既存銀行さんとはきちんとこちらの考えなども話しており、現在、他銀行の結果を待ってもらっています。

そして先日、検討してもらっていたもうひとつの地銀さんですが、最終的に金利はかなりのレベルになったもののその他に各種条件を提示されて、こちらとしてはその条件はのめないということでお断りしました。


こちらの銀行さんには、もうひとつ新規の融資も検討してもらっていたのですが、こちらは担保に対して非常に少ない金額でしたので、こちらは問題なく融資を受けることにしました。

まあ、すべて断るのも今後の付き合いを考えても得策ではないので、こちらの融資はお願いすることになると思います。


そのため、既存銀行にあと0.25%ぐらいなんとかならないかの検討をお願いして決着させようと思っていたのですが、本日、昨年、任意売却の融資をしてくれた信金さんからなんとかうちでやりたいという電話が入りました。

こちらは、以前から10年固定の1.95%という条件を言われていたのですが、これでは借り換えをする気持ちにならなかったため、当初から検討してもらうのをやめていました。

今後の融資でのお付き合いも十分に考えられるので、断るのがちょっと辛いですから。


そのため、本日も現行の銀行さんが金利をそこそこ下げていただけたので、検討してもらうつもりはありませんでしたとお話しました。

私としては、1%前半にならないと抵当権の再設定や手間を含めてメリットがないので、借り換えるつもりはないということと、担保も関西アーバンさんは積算と収益還元の按分で担保評価をしてもらえますが、積算だと担保がやや足りませんということもお伝えしました。


しかしながら、そのことを話しても十分検討の余地があるので、なんとか検討させてほしいとのことでしたので、とりあえず、月曜日までに資料送付することにしました。

基本的にこちらの法人の資産は把握しているので、審査はすぐできるようです。

あまり引っ張っても大変なので11月頭ぐらいにははっきりさせたいと思います。

なかなか時間がかかりますが、最終的には何百万も違ってくることですので、あと一頑張りしようと思います。

いつもありがとうございます。応援よろしくお願いします。
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融資がなかなか引けないという方は こちらを参考に