2012年08月19日赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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赤井誠

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  • やっばり立地

本日は、目黒のリノベーション物件の見学に行った。

物件はかなり築古だが、駅から6分と立地は強い。

いままでにもリノベーションの物件は数多く見ているので、それほど驚くことはないのだが、やはりとれる家賃が大きい。

一部屋事務所からのコンバージョンもあったのだが、大体、40平米前後を事務所から普通の部屋にすると250-300万ぐらいでしょうか。

今回もそんな感じ。

これは、地域によって多少の差はあるが、それほど変わるものではない。水周りをすべて新設するとそれなりにお金がかかるからである。

しかし、40平米ぐらいの1LDKだと場所によって取れる家賃はぜんぜん違う。

ここは37平米だったが、12万ぐらいにする予定のようである。

しかし、場所によってはこの広さでは5-6万。

おそらく、これでは大規模でそれなりのリノベーションをしてしまうとほとんど儲からない。

それなら、安くても貸したほうがいいという選択をして、4万円。

2万の家賃差では回収するのに10年かかる。

もちろん、10年なら利回り10%と考えてやっていけばいいのだが、そうしないと老朽化するばかり。

でも、立地がよければ、取れる家賃や上がる家賃も大きくなるので、リノベーションの選択がしやすい。

結局、こういう投資回収が可能な地域でないと、どんどん建物は朽ちていくような気がします。

これから、ますます発生する空室に対して、どういう対応をするかはオーナーの考え方ひとつですが、立地がいいところは、様々な選択儀があってやりやすいですね。

いつもありがとうございます−−>


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