2012年07月赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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赤井誠

著者:赤井誠

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昨日の続きです。

なぜかランキングのポイント大幅に増えました。連載ものの効果なのか、かもじゅうさんがリンク貼ってくれたおかげなのか。

ひとまず一週間は少し安心です。


ということで、店舗の続きです。

買い取り業者さんの店長さんは最初からかなり難しいと思っていたとおり、たった4ヶ月で閉店することになりました。

店前でビラ配ることもせず、ただ単に店の奥でお客さんを待つだけ。

さすがに、これでは無理ですね。


もうすでに店主になると思って開店のためにためたお金は、使い切ってしまったようです。

チェーン店の研修費 50万ぐらい

加盟金 200万ぐらい

店舗の看板・店の備品などの初期投資 50万ぐらい

敷金・礼金・家賃 40万ぐらい

ロイヤリティ 月10万ぐらい

などで大体300-400万ぐらいでしょうか?


一国一城の主になるにはこれくらいは必要なんでしょうね。


毎月の売り上げが安定していれば、何とかやっていけるのでしょうが、マイナスのキャッシュフローが続くと、自己資金が少ない人は破綻しますね。

これは賃貸経営と一緒です(ここ試験に出ます)


サポートしていた大阪のチェーン店の人は最初はいろいろ協力してくれますが、その後は本人が頑張るしかないでしょう。


ここでよく考えなければならないことがあります。


チェーン店の人は開業するときにカモ店主になろうとしている人から、確実に250万ぐらいもらっていますね。

儲かれば、毎月のロイヤリティも入ってきます。


大家の私は敷金(退去時全額償却)・礼金・家賃で50万は入ります。


店主はチェーン店に初期投資費用を支払い、大家に敷金・礼金・家賃を払い、売り上げが上がらなければ、儲かりません。


さて問題です。ここで、一番儲かるのは誰でしょう?


ハイ、元締めのチェーン店ですね。(ここ試験に出ます)


チェーン店としては、夢を売って店主候補生を募集し、研修・開店になれば、その時点でかなり儲かります。

あと、店主に初期投資の安い物件があれば、店主になりたい方も喜びますし、お勧めしますね。


この物件が、うちです。

もともとあまりにボロボロだったのと、十分に収益があがっていることと、私自身が空室より安くても入れて置くほうが良いと考えているため、同じ商店街の他のお店より安価で貸しています。

近隣のお店で倍ぐらいの家賃のところは一年以上空き店舗です。


まあ、ここからのお話しはこの業界の恐ろしい仕組みをかってに想像しただけですので、事実かどうか変わりませんので、あしからず。


そのため、お金が尽きた店主をサポートするより、さっさと軍資金を貯めてきた次のカモ店主候補生を育てたほうが、儲かります

前の人は経営能力がなかったけど、君なら大丈夫だと言えば、言われたカモ次の店主候補生もうれしいですね~。

これが本当のビジネスモデルですね。


ちょうど初期投資の少なくて済む物件も紹介出来ますよ~と言えば、さらに喜びます。(これうちです)


私もきれいに直したので、本当は家賃2-3割挙げようかと思っていましたが、うちも敷金・礼金が入るし、退去後、すぐに入居するというのであれば、断る理由もございません。

これで、うちもそのビジネスモデルに組み込まれました。


もちろん、チェーン店に加盟してうまくいっている人も多いので、成功者の影には失敗者は100倍ぐらいいると思います。

これ、不動産コンサルタントのビジネスモデルに似てますね。。(ここ試験に出ません




そういえば、我が家のそばの公園の池で、カルガモの親子を見つけました。

ここには野良猫も何匹も生息していますので、彼らにやられることなく無事育ってもらいたいものです。

kamo.jpg


この続きは9月以降になります。−−>



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4月に入居した店舗ですが、やばいかなぁ~と思っていたら、ついに

退去連絡来ました~

8月末ということで、実質、4ヶ月間の入居でした。

入居させるために大家負担でかけた改装費用が51万円。

3か月分の敷金の償却と4ヵ月分の家賃で約60万円。

その間にシャッター修理に40万。ただ、こちらは全額保険適用。


まあ、ボロボロの部屋だったので、貸すにはある程度の費用がかかると思っていたので、改装費用だけでも全額回収できただけ良かったです。

もともと、金銀の買取り屋さんだったので、長くはないだろうと思っていました。


また、開店時から何度か店子さんのところを訪ねましたが、いい人だったのですが、経営能力は高そうに見えなかったです。

家賃交渉のときから、経済的には甘いなと思っていました。

大家として貸すときは助かりましたが、結局は長く続かない人に貸すことは損ですね。


まあ、今回はなんとかお店が全うになったということで、良しとします。



しか~し、この物件、もう借り手が決まりました


ここには、この業界のおそろしい仕組みがあるんですね~

ということで、毎回一話完結ですが、最近、連載ものにやられまくっていますので、

この続きに興味があれば、こらち。−−>


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