2012年06月18日赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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赤井誠

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  • 自己資金の使い方

本日、妻に事業計画書を届けてもらいました。

近くの信金さんです。すべて妻からの伝聞ですので正確性は80%ぐらいと認識してください。

反応的には 是非融資させてください という感じだったらしいです。

こちらの要望は金額は固定資産評価額程度。路線価以下なのですが、期間が問題。

そのあたりは、銀行さんも認識していたようです。

ただ、20年は無理でも15年なら行けるのではという発言があったそうです。

まあ、利回りはそこそこ行きそうなので、15年もあれば御の字ですが、さてどうなるのでしょうか。


ところで今、二つの銀行さんに注力しています。

ひとつは、近くの信金さん。自宅そばということもあり、かなり熱心に融資を出そうとしてくれています。

そのため、資産管理会社と事業用の会社の二つに資金を入れています。

信金さんは以前にもブログで書きましたが、実質利回りを見ていて、それによっては金利交渉も融資も比較的出してくれそうです。

ここは重要なので、読んでいない方は是非理解してください。--> こちらの記事


今、かなりの資金を信金さんに置いてありますので、信金さんとしてそこそこ安心できるのではないかと思います。
さらに、昨年、信金さんの不良債権を任売で購入し、数ヶ月で利回り16%の物件に改善した経営力も評価されているようです。

あとは、もう少しバランスシートを改善したいです。昨年までの決算書を見直していますが、銀行さんの重視するポイントでは少しよくない部分があります。

こちらは、今月の決済時には税理士さんと相談して改善したいと思います。


あともうひとつは某地銀さん。

こちらは金利見直しに備えて、資金の移動をしています。

残念ながら過去5年間、資金をほとんどこの銀行にプールしなかったので、銀行さんから見た実質利回りはよくありません。

そのため、今後はこれくらい現金を入れて、常に一定資金がプールされるように改善しますということをここ数ヶ月で見せていく必要があります。

それによって、借り換えを阻止に向けて金利を大幅に下げる価値のあるお客になりそうだという可能性を見せていく必要があります。

そのために、自己資金は戦略的に移動します。

昨年は、かなりがSMBCにありましたが、金利交渉が終わった以上、その資金も別の用途に使います。


自己資金はバランスシートを改善するためにも非常に重要です。

それによって銀行が融資したい相手になることが出来ます。

さらに限られた自己資金ですから単に口座ににいれておくのではなく、固定金利の期間も調整しながら、金利交渉が終わり次第、さっと次の銀行に移動して有効利用していかないともったいないですね。

あまり露骨にやると嫌われますが。(笑)

金利交渉などはある程度はったりでも効果があるかもしれませんが、エビデンスがきちんとあれば、スムースに進むと思います。


日々新興勢力にやられ続けています。応援お願いします。−−>


健美家コラム更新しました。--->こちら


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