2012年06月05日赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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赤井誠

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昨日は、ちはさんの物件を見せていただきました。

場所は東急新玉川線某駅から徒歩11分の築古アパート。自転車なら渋谷まで15分ぐらいではないでしょうか。

「今度リフォームできたら見に行って気づきを教えてくれる?」とのメールを先月末にいただき、昨晩行ってきました。

SUUMOで物件を見ると、バストイレ別では競合は同じような築古のアパートしかありません。

ただ、決して広さと家賃が他に比べて安いわけではありません。1ページ目で出てくるわけでもありません。

もちろん、高すぎるわけでもありませんが。

それなのに、リフォーム完了日に二つの申し込みが入るというのは何故?


行ってみると、外装は古い建物ながらも鉄部などはさびもなくきちんとメンテされていました。

中もキッチンは新品交換、トイレは和式から様式に変更したらしく、水周りはきれいでした。

chiha-6.jpg

chiha-2.jpg

建物は和室ですが、それなりに古さのなかで、うまくまとまっていました。

chiha-1.jpg


もちろんいくつか気になる点もあって、そとの雑草とか窓の汚れとか、もう少しきれいにしたほうがと思われることや機能的な問題点も少し。

この辺は本人にメールにて連絡。


また、意外に良かったのはこの辺のPOP。

chiha-5.jpg

書かれている言葉もちょっとした読み物としておもしろかったです。

ただ、誤解してほしくないのは、POPを貼るというハード的なものではなく、POPを少しでもおもしろくして興味を持たせようとしている心配りが重要だということです。


昨晩もちょこっと書いたのですが、数多くの方々と接して、数多くの物件を見ていると、この辺のオーナーの差は本当におおきいんです

このあとも、3時間ぐらいDONBEさんと飲みながら話をしていたのですが、入ったお店は地元の繁盛店。

けっしてきれいなお店でもないし、特別に安いわけでもありません。

そのお店の店員の方々がやはりとても気持ちいいのです。

ちょっとした一言や心配り。


以前、ディズニー関係のおもてなしの勉強はしましたが、本当にそれが実践されているような居酒屋でした。(いつもただ、飲んだくれているわけではありません。)

様々な言葉や態度に見える「ありがとう」の気持ち

ディズニー関係の本はこちら


仲介業者さんや管理会社さんから見ると、たとえ物件のハードが似ていても、オーナーの気持ちが違うだけで、全然違う物件に見えるのではないでしょうか。


もう一つ、できるな~と思う大家さんは見学会などではほめ言葉より、気になる点を言ってもらうことを期待しています。

常に向上心が高いんですね。もちろん、自分ではその時点で精一杯のものを作ったのだと思いますが、見る人が違えは考え方は違います。

私は、そういう点を言った方が少しでもいい物件になると思って、見学会では辛口で話すのですが、必ず一部の方からは、せっかくの完成記念の日にいやなことを言うと陰口言われます。

でも、新築できれいですね~。すごいですね~。格好いいですね~。すぐに満室になりますよ。なんて言っても何の意味もないような気がします。

もちろんいいアイデアはいいと感じるし言葉で伝えますが、答えは必ずマーケットが出します。

居酒屋も月曜日からずっと満席の店もあれば、つぶれる店もあります。


つぶれる店も空室の物件もマーケットからもうすでに答えをもらっていると思うのですが、それにオーナーが気がつかないのか、気がつきたくないのかどちらかだと思います。

物件見学では、物件のハードを見せていただき、オーナーの気配りや対応なども見せていただき、最終的にマーケットでどうなったかまで見てみると、より多くの得るものがあると思います。


P.S.
もちろん、ちはさんにはいい点:悪い点 2:8ぐらいでメールしましたが、すぐにお礼のメールが返って来ました。
おそらく、業者さんにも同じ対応取っているのだと思います。

いつもありがとうございます−−>


健美家コラム更新しました。--->こちら
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  • 今晩も物件見学

今晩もある方の物件見学に行ってきます。

もともと物件見学は大好きなので、楽しみです。

今日のは築古ですが、場所はかなりいいところ。
まだ空いたばかりなのに、リフォーム完成した日に、もうすでに申し込みが入っているとのこと。

新築でも埋まらない部屋があるのにこの差は何なのでしょうか。

こういったことを調べて、自分の物件ややり方に生かしたいと思っています。


埋められる大家さんの工夫はどうなのか。

募集方法や家賃はどう考えているのか

などなど、いろいろ勉強できることがたくさんありますよね。


自分自身のきれい・格好いいなどの感情的な感想は内見者の第一印象として大事ですが、家賃・募集方法など自分にいかせる方法がないのかなどの分析も必要ですね。


昨日は、空室原因として家賃設定の話を書きましたが、コミュニケーション力も重要です。

私もまだまだ十分とは言えないのですが、やはり家賃設定にしても募集方法にしても協力してくれるパートナーときちんと話し合って、やっていくことは重要です。


満室経営ができている人はその辺もうまいですね。


私はあまり得意側ではないので、いろいろな方から勉強させていただいています。


今週末も二件の見学会に参加することになっています。

ひとつは友人のものですが、ひとつはモダンアパートメントさん


最近は、見学会も多いので、なかなか休みも忙しいです。


いつもありがとうございます−−>



フルローンで買いたいという方は こちらを参考に

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