2012年06月03日赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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赤井誠

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いつもありがとうございます−−>


先日、近くの信金さんと話をして融資の対象物件などの話を聞いた。

そのため、その条件で、業者さんにいろいろ情報が欲しいということを伝えたのですが、返事は今はいい物件ないので、あったら紹介しますとのことでした。

そんなに厳しい条件を言っているわけではないのですが、今は確かに物件少ないですね。

私も、様々な媒体を見ていますが、なかなかめぼしいものはありません。

新築やるなら、遅くとも8月までに土地をゲットしておかないと、来年には間に合わないです。


新築も、時期をはずして提供された大量の空室は、入居付けにも苦労するし、支払い余力がないと自分自身の首を絞めることになります。

どんなにいい物件もお客がいなければただの箱。


今までにいろいろな方から空室相談を受けたりしましたが、大体は設定家賃が高い。

理由は

・家賃を安くすると返済が苦しくなる
・見かけ上の利回りが落ちて、銀行の見栄えが悪くなる
・見かけ上の利回りが落ちて、売却価格が安くなる

などなど。

売却を意識して、高い家賃設定をして誰かにババを引かせようというのはファンドなどで良くやられている。
高い広告料・長期のフリーレントで、一瞬高い家賃で満室にして売却する。

転売業者ならこれでもいいのかもしれませんが、長期で家賃収入を得ようとしているなら、このやり方では持ちません。

でも、意外に多いです、見かけ上の満室想定利回りにこだわる人。


さらに家賃も3月までと4月以降は変えなければ決まらないと思います。需給バランスが全然違うのに、3月までの家賃と同じ考えで、募集を続けている人多いです。

3月のはじめと4月のはじめに街の店舗をのぞいて見るとわかります。お客さんの数が全然違います。


もちろん、単に家賃を下げるだけでなく他の付加価値でもいいし、もしくは営業費を増やすなど、需要が少なくなった場合に同じ対応ではなかなか厳しいと思います。

私が知っている満室にしている大家さんはこの辺の切り替えが早いです。

値下げするにしても早いです。

結局先に下げた人は5%引きでも目立ちますが、その後の人は10%引きにしていかないと目立ちません。

遅くなれば遅くなるほど不利になります。

もちろん、売却を間近に控えた人はこれも作戦のうちだと思いますが、長期のインカムを考えている人は結局、実収入が落ちていることをもっと考えてみてもいいのではないかと思います。


いつもありがとうございます−−>



フルローンで買いたいという方は こちらを参考に

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