2012年06月赤井誠のゼロからの不動産投資 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-

赤井誠のプロフィール

赤井誠

著者:赤井誠

1,2作目
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40,000部発行



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昨日はブルースタジオの大島さんのセミナーを一日聴講しました。

内容は本当に充実していてさまざまなことを考えさせられるセミナーでした。

さらに、後日出版される書籍を送っていただけるというものすごいお得なセミナーです。


今回のお話はどんな建築物を造ったかと言う話より、なぜその場所にその建築物を造ったかということを中心に解説されました。

ようするにブルースタジオとしてはそこにとても力を入れていると言うことです。

今成功している建物にしても、同じものを別の場所で企画しても絶対に意味がないと言うこと。

地域との調和やニーズ。それなしで造られた建築物は成功できないと言うことは私もとても同意出来ます。

たとえば、東京と横浜。電車でたった15-20分ぐらい。

もっと極端にいうと多摩川を渡るか渡らないかで、やはりニーズが違うし、住んでいる人も違います。

これを間違えるとと絶対に絶対に失敗すると思います。


すなわち、その地域のニーズが把握で来ていない建築家がものを造ってもだめだと言うこと。

建築家にニーズがわからないのであれば、依頼主がきちんとニーズを伝えること。依頼主も建築家もニーズがわからないで建てた建物の結末はおのずと決まると言うことだと思います。


これは、私がやっているメーカーの技術・商品開発でも言えることですが、ニーズ把握から造られる物はどうしても大人数のニーズの集約的なものになって、誰でも同じものを造ってしまうことです。

まあ、不動産の場合は周囲のロケーションを含めれば同じものは基本的にないので、ある特徴のあるロケーションをうまく使えば、それなりにユニークなものは造れると思います。

ただ、やはりシーズ思考的な試みもなにかないとやはり新たな需要の掘り起こしは出来ないのだと思います。


今回話された建物は隠れた価値を見出したところとそのロケーションをうまく利用している点でとても素敵なものでした。

もちろんその中にも新たな提案も含まれていたので、この辺は素敵でした。

ただ、古い建蔽率や容積率の余裕のある建物は地主か公営のものにしかあまり存在せず、我々のような狭い土地に容積いっぱいに造らないと事業として成り立たないものではどうしたらいいのかという直接解はこのセミナーにはありませんでした。


ただ、さまざまな考え方はとても参考になったので、その解はこういう考え方の本質を理解した上で、自分で創造していくしかないのだと思います。

逆にそういう風にできないのであれば、やはりいつか衰退する建物を所有することになるのだと思います。


ひさびさにこういうセミナーに参加しましたが、とても刺激を受けることが出来ました。

参加して本当に良かったと思います。


いつも応援ありがとうございます。−−>


健美家コラム更新しました。--->こちら


ブルースタジオ大島さんより紹介のあった本です。早速予約しました。


  • 事業計画書

応援よろしくお願いします。−−>


昨日は、現在検討中の物件の事業計画書を書いた。

事業計画書といってもたいしたものではないが、ひととおりのポイントはおさえたつもりである。

・物件の概略と現況
・エリア賃貸市場分析
・物件の運用計画
・収支計画
・資金計画

こんなところである。


本日、妻に銀行に持って行ってもらう。木造の物件のため、融資がどうなるかが最大の問題。

金額的には積算の土地値以下なので、問題ないと思うが、融資期間は問題である。

物件はリフォーム・リノベーションなどにより、全然問題なく使えるレベルであるが、木造のため耐用年数はそれほど長くない。

頭金もそこそこ考えているが、さすがに10年の融資期間ではちょっと厳しい。

利回りは12%ぐらいは問題なくいくと思うが、融資期間は最低でも15年はほしい。



物件購入に関しては、今は深追いするつもりはないので、融資条件、購入価格が調整つけば、買い付けを入れたいと思う。


価格交渉に関しては融資が堅いということが条件になっていて、それまでは買い付けも受け取らないと業者さんから言われている。

売主の妥協ラインも大体わかってきているので、そのあたりをうまく調整していきたいと思う。

2週間ぐらいで、何らかの回答はでるのではないでしょうか。



週末にパソコンのシステムドライブをHDDからSSDに入れ替えました。
かなり快適になりましたよ。



応援よろしくお願いします。−−>


健美家コラムはこらち。--->こちら