赤井誠のゼロからの不動産投資と０円世界旅行　－元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ－

水戸大家さんこと峯島忠昭さんが新刊を出版されました。




ごま書房新社さんからの発売です。


ご献本頂きましたので、すぐに完読しました。


不動産関係の本は何度読んでもあきません。（笑）


最近出版されるほとんどの本を読んでいますが、不動産の買い方や満室対策などは、正直、既出のものばかりなので、私自身は得るものはそれほどありません。

ただ、そういった中にも、何かしら忘れていたことを思い出させてくれるものや、なるほどと思うこともあることも事実です。

今回も、「目的は融資がつくことではない」とか「指値がだめなときの値段交渉」など、初心者には重要なことや、勘違いしている投資家の人に役立つことが何箇所かありました。


また、初心者の方などには、とても読みやすいし、分かりやすいと思います。


ただ、最近は他の投資家に内容の浅い数ページの文章をいくつもいれて、ページ数を増加されて、著者本人の考え方やノウハウをまとめたものではない本も多いです。

この本も、水戸大家さんの経験に基づくものは１００ページぐらいで１５０ページは他の投資家との対談の文字起こしで一冊の本が形成されているのは、正直残念です。


水戸大家さんのやり方の好き嫌いは別にして、あの年齢で少なくともいろいろ試行錯誤して、不動産やネットビジネスに驀進しているのは私には真似ができないことです。

その中で応援や批判などを受けながら得たものは相当あるはずです。


その辺の経験に基づく、もっと泥臭いところをきちんと表現して一冊の本を作っていただければ、よりよい書籍になったのではないかと思います。


キャンペーンが始まったようなので下記にお知らせです。
私もこれから対談音声を、聞いてみます。



『入り口で決まる不動産投資儲けのルール』
↓出版キャンペーン↓

特典１：山田里志先生×峯島忠昭の対談音声
特典２：石原博光さん（恵比寿のＩさん）×峯島忠昭の対談音声
特典３：峯島忠昭セミナーご招待
特典４：峯島忠昭とセミナー前にお食事権

詳細は　こちら



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銀行と金利交渉をしていてちょっと難航していることは以前のプログで書いた。

その時点で－０．１７５％。

この物件は、当初はフルローンで借りて、５年間。

稼働率９９％以上でほとんど空室がなく、運営してきた。

また、そこで得たキャッシュフローは次々物件を購入して見かけ上の資産を拡大させるのではなく、実質資産を拡大させながら、バランスシートを改善してきた。


具体的に言うと、借金だらけの３億円の資産から得たキャッシュフローを更なる借金だらけの○億円に拡大すのに利用するのではなく、そのうちの実資産の増加をかなり意識してきたのである。

もちろん、見かけ上の資産も拡大して、借金の総額もやや増えたが、実資産は当初のほぼ０から自己資本率約４０％まで、改善してきたのである。


それによって、ちょっとした金利の上ブレでキャッシュが吹き飛んでしまう状態から、安定した経営に一歩も二歩も近づいてきたと思う。


不動産はギャンブルではなく、あくまで経営なので、きちんと経営状態を改善すべきということは、周りの仲間や相談を受けた方にはうるさいと思われながらも伝えてきたつもりである。


ただ、拡大思考の人にはなかなか理解してもらえなかったのも事実。


今回、この辺の経営状況の改善を銀行に示し、

最終的には－０．７３５％の回答を得た。


正確な金利はここには書かないが、

１％にかなり近い数字になった。


少なくとも私の住宅ローンより安い。


これによっても年間金利の支払額が１１０万ほど減ることになる。


資産規模の拡大はないけど、

結局は純資産の拡大ペースはさらに上がる。


また、一つの銀行の金利交渉に成功すると、これからやってくる固定期間終了の他の銀行の金利も相当下げられると思う。


セミナーでも何度も話していますが、最初お金のないうちはリスクを犯してフルローンに近い金額を借りて規模を拡大することも必要だと思うし、私もそのようにしてきましたが、ある程度の規模になってからは、もっと経営指標を重視したお金の使い方をした方が安全だし、実資産は増えると思います。


この辺について興味のある方は、応援お願いします。

なかなかある限度以上は上がりません
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