2011年02月23日赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
FC2ブログ

赤井誠のプロフィール

赤井誠

著者:赤井誠

1,2作目
  アマゾン・楽天 1位獲得

40,000部発行



スポンサードリンク

カウンター 不動産投資ブログ

不動産投資ブログ 検索フォーム

不動産投資ブログ 最新コメント

不動産業者関係  リンク

  • 手残りはいくら?

手残りで重要なのはキャッシュフローだと思います。


やはり、現金を手元に持っているのは何をやるにも強いし、安心。


・いい物件情報がもらえる
 
現金を1千万くらいもっていること(それ以上ならなお良い)を知らせれば、いい情報はどんどん入ってきます。



・銀行から融資を引きやすいし、金利も低くなる

現金を持っていて、その分を借りたりしていれば、金利は確実に安くなります。

現金は、頭金として使うこともできますが、見せ金にもなります。





関連記事
前回の続きです。

前回は所得分散を考えないと、フルに近いローンをどんどん使って物件を増やしても、実際の手残りの増加よりリスクの増加のほうが圧倒的に高いと私は考えているということをお知らせしました。


今日は、キャッシュフローと減価償却についてです。

減価償却は経費になってお金がでていかない不動産における最大のメリットであると良く紹介されています。


多くのローンを引きながら、キャッシュフローを増やすには、融資期間を長くするか、減価償却を大きくするのが一番です。


ただ、融資期間を長くすることは、支払い金利が増加し元本が減らない というデメリットがあります。


RCで30年もローンを引くと、2%ぐらいの金利でも最初のうちは半分は利子です。


それでも長く借りれば借りただけキャッシュフローは出ます。


最近のセミナーでも常に伝えているのですが、キャッシュフローだけを見て億の投資を次々と積み上げていくのはとてもリスクがあります。


ここには資産という視点が抜けています。


元本返済による自己資産の増加は、見えない手残りの一つですね。

通帳に貯まって見えているのはキャッシュフロー。

元本返済が進んで、銀行の持ち分から自分の持ち分に資産を移行しているところが見えない分だと思います。



もう一つ、減価償却はお金が出ていかない経費ですが、資産価値の低下でもあります。


すなわち、建物価格が高ければ、毎年どんどん資産価値が低下していきながら、手元キャッシュが増えていることになります。


資産価値が低下分(減価償却)により増えるキャッシュは


償却した資産 x 税率


だけです。


すなわち税率が低いうちは、減価償却した資産価値の低下のほうが圧倒的に高いです。

もちろんここで言う減価償却は本当のという意味です。

新築の場合は当てはまりますが、中古の場合はやりかたで変わりますが今日はやめておきます。


償却した資産以上のキャッシュが増えれば、当然、資産は増加しますが、そのプラスマイナスの差は大きければ儲かる可能性は高いですが、リスクは上がります。

この辺は、本当に自分の生活に年間何千万も必要なのかどうなのか、必要以上にリスクを犯して、見かけ資産を増加させていないのかをきちんと考える必要があると思います。

ただ、そうは言っても先のことは分からないので、ガンガンいった人が10年後は大成功者になっているかもしれません。

ただ、私は、しばらくはリスクを減らすことを最重要課題にして取り組みたいと思います。

とにかく、フルローンや融資に関してはきちんと理解しないまま、拡大路線に行くのはちょっとリスク取りすぎだと思います。


参考になりましたら、応援よろしくお願いします。-->人気ブログランキングへ


【おすすめ資料】
フルローンを学びたいという方は こちらを参考に

融資を学びたいという方は こちらを参考に







関連記事