2011年02月13日赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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赤井誠

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  • フルローン

先日のセミナーで

フルローンはお金がないときにキャッシュフローを得る手段としてはとても魅力的だが、リスクが高いことを認識して、無理せず、うまく利用したら、その後は自己資本率を上げて、リスクを減らすことを優先すべき。

と話してから、何人かの方から質問を受けたこと。

フルローンについて、あくまでも私の個人的な意見として、お答えします。



フルローンは5年ぐらい前にとてもブームになった方法で、当時は金森さんが有名でした。

私ももちろん、この本とDVDを購入し、何度も勉強しました。

1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法


私も不動産をはじめた当時は、お金もなかったので、フルローンは魅力的でした。

実際、3棟目の横浜のRCはフルローンで購入しました。

幸い、金利は1%台。

また、大規模修繕がすべて済んでいたので、その後大きなお金がかかっていません。


半分空室だったのをいろいろやって、満室にしてから4年半、利回り11%、ほぼ稼働率99%以上になっているので年1000万ぐらいのキャッシュフローは出ています。

ここから、固定資産税が年80万。

さらに、当然のことながら、元本はあまり減りません。

30年のローンなので、5年間で減った元本は2000万。

金利は1500万ぐらいですね。


これでも、金利が3%ぐらいにあがったり、空室率が90%ぐらいになったりすれば、とたんに苦しくなる。


そのため、労働集約型の仕事を必死にして、清掃費・リフォーム代を徹底的に削減しました。

(この手の話が一番ブログでは受けますが。。。)


ただ、低コストの仕事ではありますが、確実に経費を削れました。


ただ、低金利で、うまくいっているうちに一日も早くリスクを減らしたいと思い、その後は頭金をどんどん入れて、購入し、現在では、40%ぐらいは自己資本になりました。


最低でも50%以上にしたいと思います。


これから、30年後、まちがいなく地方の空室率・失業率は今の比ではありません。

大学生も、就職率が50%台の時代。

私の会社では、地方に生産工場を作っても、社員の増員計画はありません。

ロボット化により、社員はどんどん減らす方向です。

工場ができた時は、多少は新規採用がありますが、あとは自然減の補給をするかどうかです。

これは、今、私が担当している仕事です。

ロボット化による生産コストは中国の田舎のコストレベルです。

日本の人件費では絶対に不可能です。

残るのは、研究開発の拠点と営業。

これとて、日本の今のゆとり教育の学生の学力で勝つのは難しい。


話が長くなりました。


とにかく、フルローンは爆発的なパワーがあるけど、リスクも高いということを認識して、利用してほしいと思います。


友人を含めて、話をしますが、次から次へとフルローンに近い買い方を続ける人も多いんですよね。

まあ、個人の自己資本の本当のところは、本人しかわかりませんので、おそらく裏には資産があるのだと思います。

ただ、あまり拡大を急いで、今持っているものまで失うようなリスクをかけなくてもいいのではないかと思います。


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