退去があると、募集の家賃設定をしなくてはならない。
今までは、それほど考えることなくそのままとしていたが、やはり最近は少しずつ周辺の家賃相場が落ちていて、なかなか厳しくなっている。
家賃設定にはいくつかの考えがある。
売却をメインで考えている場合は、高い家賃設定のままで頑張る人が多い。
やるのは、敷金・礼金の操作、フリーレントの設定、広告費の増大、最後に家賃の見直しである。
この場合のメリットは見かけ上の利回りが高いこと。
利回りを上げるために、ネット込みにして見かけ上の家賃を上げることも当たり前のようにやる。
こちらは投資家系。
大家系の場合は、やはり、実質収入を優先する。
空室は一円も生まないので、如何に稼働率を上げるかを考える。
例えば、７万の家賃で頑張って、３ヶ月空室を作るくらいなら、６．５万でさっさと入れる。
常に、最終的なネット収入を上げることを優先する。
私は今はこのタイプ。
もちろん、安易に値段は下げないが、反響が少なければ、様々な対応を取って、入居率を向上させることを優先する。
その際に、高い家賃にこだわらない。
いろいろやってみたが、こちらの方が実質的な実入りが多いのである。
もちろん、更新率も高い。
無理のある高い家賃を維持することはかなり難しい。
特に、家賃の下落と空室率が上がっているときは、先に手を売ったものの勝ち。
今回の仙台もいろいろ対応策を練っている。
似たような物件のなかで、どう差別化するか。
どうすると、内見者が自分の物件にお得感を感じてもらえるか。
今回は管理会社の方と仲介の方に時間をとってもらい、いろいろと話をしてきたいと思う。
完全満室まであと一室。
頑張ります。
応援よろしくお願いいたします。－－＞
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