2010年04月赤井誠のゼロからの不動産投資 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-

赤井誠のプロフィール

赤井誠

著者:赤井誠

1,2作目
  アマゾン・楽天 1位獲得

40,000部発行



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仙台一日目の内容です。

昨日泊まった旅館はネットがつかえなかったので、ブログアップができませんでした。

本日は、ホテルのため、ネット利用可能です。


仙台へは朝4時過ぎに出発しましたが、いきなり首都高事故渋滞。

結局、そこでかなりのロスを受けて、到着したのは9:00過ぎ。


でも、その後は順調で快適なドライブでした。


今回の来仙の目的は、空室対策と、行方不明者対策の打ち合わせです。


とりあえず、初日はさっさと空室対策。


こちらは、一通りきれいにリフォーム済みですが、少しでも決めやすい部屋にしたいと思い、やれることはやっておいた。


まず、いつもどおり、キッチンにカッティングシート。



こちらはもはや奥さんの仕事。







電灯をスポットライトに交換。
こちらは私のお仕事。







あとは、お花やパンフレットを設置。




それ以外は、カーテンの取り付けとラグの設置。




また、こちらは家電付きにしているので、いつもはヤマダ電器から送付しているのだが、物件の近くにリサイクルショップがあるので、そちらで購入。

洗濯機・冷蔵庫の比較的きれいなものが、二万円也。

半額ぐらいで買うことができた。

なんやかんやで、途中で部品を買いに行ったりしていたら、もう3時。


本日は、そのまま秋保温泉に移動。


夜は温泉に使って、爆睡でした。


つづきはまた明日。

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退去があると、募集の家賃設定をしなくてはならない。

今までは、それほど考えることなくそのままとしていたが、やはり最近は少しずつ周辺の家賃相場が落ちていて、なかなか厳しくなっている。


家賃設定にはいくつかの考えがある。

売却をメインで考えている場合は、高い家賃設定のままで頑張る人が多い。
やるのは、敷金・礼金の操作、フリーレントの設定、広告費の増大、最後に家賃の見直しである。

この場合のメリットは見かけ上の利回りが高いこと。

利回りを上げるために、ネット込みにして見かけ上の家賃を上げることも当たり前のようにやる。

こちらは投資家系。


大家系の場合は、やはり、実質収入を優先する。

空室は一円も生まないので、如何に稼働率を上げるかを考える。

例えば、7万の家賃で頑張って、3ヶ月空室を作るくらいなら、6.5万でさっさと入れる。

常に、最終的なネット収入を上げることを優先する。


私は今はこのタイプ。


もちろん、安易に値段は下げないが、反響が少なければ、様々な対応を取って、入居率を向上させることを優先する。

その際に、高い家賃にこだわらない。

いろいろやってみたが、こちらの方が実質的な実入りが多いのである。


もちろん、更新率も高い。


無理のある高い家賃を維持することはかなり難しい。


特に、家賃の下落と空室率が上がっているときは、先に手を売ったものの勝ち。


今回の仙台もいろいろ対応策を練っている。


似たような物件のなかで、どう差別化するか。

どうすると、内見者が自分の物件にお得感を感じてもらえるか。


今回は管理会社の方と仲介の方に時間をとってもらい、いろいろと話をしてきたいと思う。


完全満室まであと一室。

頑張ります。


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