最近、メール等で何人かの方から、購入に関する留意点を聞かれたので、最近の自分の考えかたを書いてみようと思う。
最近は、多くの本やセミナーでも不動産を買い続けるための方法は公開されている。
そのポイントは
１．債務超過にならないこと。
２．キャッシュフローがプラスであること。
これは多くの方が知っている事と思う。
そして、債務超過にならないためには銀行の評価額以下に借金を押さえることである。
フルローンで購入したいのであれば、物件価格が積算評価以下であることは必須である。
私もこれは早くから意識してきた。
ただ、そうなるとどうしても物件は地方もしくは駅から遠い物件になりがちである。
なんとか融資をつけて買うテクニックを駆使するのであれば、
銀行の評価方法を調べて、それに合うような物件を買う。
と言う事に尽きてしまう。
ただ、これは本当に正しい事か、疑問に思っている。
こういうやり方を見ると、大学入試などで、こういう風に解けば問題が解けるなどと合格するためのテクニックを思い出してしまう。
しかし、こういうテクニックだけを覚えて、試験で如何にいい点数をとってもそれは何の意味も持たない。
自分で、その回答を導ける本質を理解しないとあとで大学に入学で来てたとしても社会に出てから何の役にも立たないのである。
不動産も然り。
物件を買うだけではなく、その後にきちんと経営が続かないとだめなのである。
買うときだけでなく、長期に渡って、税金を払ったり、償却が減る事によるデットクロスなどを考えていかないとだんだん尻つぼみである。
今後の様々なリスクを考えて、経営を持続できる物件かどうかをきちんと見極める目を養わないと、いけないと思う。
買うためのテクニックだけでなく、買った後の安定経営ができるかということの方を重視していかないといけないと思います。
もちろん、テクニックを知らないことはマイナスなので、それはきちんと学ぶべきだとは思います。
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