2009年06月22日赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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赤井誠

著者:赤井誠

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福岡のその後ですが、あまり興味がなさそうなので簡単に。

私が購入したときに平均33000円ぐらいだった家賃。

その後、最初の二年間はそれなりに家賃維持していたが、売却を決断した最終年は28000円ぐらいでないと、決まらなくなってきた。


仲介手数料というものは一回の労働対価として考えると、月数で考えるというのは少しおかしい。

仲介業者さんの立場で考えると、

広告費が2ヶ月だとすると最初は一人入居者を決めれば、66000円手にする事ができる。

それが、28000円になるとどうなるか?

当然56000円に対価が下がる。

同じように働いても広告費が同じ月数だと、彼らは収入が減るのである。

そのため、こうなると広告費は2.5ヶ月にすべきなのである。そうすると70000円になり、前と同等以上になる。

結局、労働対価と考えると、家賃が下がれば下がるだけ、広告費は上がるのである。

今回、以前の私の持ち物件をたまたま調べてみたら、家賃が22000円まで低下していた。

たった一年で、2割以上の下落である。それでも周辺は1.8万ぐらいの物件もあった。

ということは仲介手数料を以前と同額もらえるようにするには、3ヶ月でも足りなくなってくる。

今、メルマガではリスクについて考えを話しているのであるが、こうなってくると相当のリスクである。

退去させないために相当な費用を使っていかないと、もう収益どころではない。

このまま家賃が1.5万ぐらいまでに下落すると、広告費4-5ヶ月。ローンで購入した人はどうにもならなくなる。

特に地方の競合の激しい地域は十分注意が必要です。


こういうリスクも良く考えておきましょう。

それでは。

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