2009年06月赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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本日、退去の連絡が二件。

もうだいぶ慣れたが、あまりいい感じはしない。

特に、8月はほとんど移動がないので、毎年なかなか決まらないからである。

一つは、横浜のマンション。

最近は、めっきり出入りもなかったので、ひさびさの退去である。

ただ、この方は昨年退去予定だったのを1年延期した人。

もしかしたらもう1年延期しないかなぁと思っていたが、甘かった。

まあ、しかたない。

この部屋は、一度雨漏りで床と壁がやられた部屋。

それほどたいした事がないので、入居者さんには商品券をあげてそのまま住んでもらっていた。

退去となれば、床と壁紙は貼りかえる必要があると思う。

床の材料はフロアタイルの白を貼ってみる予定。

一応、退去は一月後なので、それまでに決まってくれるといいのだが。

こちらは今年いままでほとんど退去もなく順調すぎたので、仕方ないが、一日も早く決められるように頑張ろうと思う。


もう一件は仙台。

こちらはちょっと悔しい。実は前回行ったときに一階の住人から二階に越してきた人がうるさいとたまたま苦情を受けた。

どうも友達が子供づれで遊びに来て騒いでいたらしい。

随分長い間うるさかったようで、管理会社さんにはその旨伝えておいたが、結局退去になった。

優良入居者だっただけにこれは悔しい。できれば不良入居者の方をなんとかしたかった。

こちらは、購入後ずっと順調だったのだが、今年に入ってばたばたと退去が続いている。

何が問題か今月調べに行ったが、特に特別何かがあったわけではなさそう。

今年は2,3,4月末に退去が続き、さらに6月末退去予定がある。
そして本日、7月末退去予定が入った。

今年に入って半分が退去である。

2,3に空いた部屋はもう入居したのであるが、4月のはまだ、現在は空室1になったが、今月末で2になる。

さらに来月で3。

こちらはもう少しいろいろ対策を練らないと。

まあ、今までが順調すぎたのと、他の物件が満室なので、それほど大きな影響はないが、この物件ひとつしか持っていなかったら、半分退去なんてあると本当に大変になる。

最近は、株も為替も半額以下になっているし、アパートも半分空室ぐらいを覚悟しておかないとあっという間にデフォルトしてしまう。

この辺のリスク管理もきちんとしないといけませんね。

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福岡のその後ですが、あまり興味がなさそうなので簡単に。

私が購入したときに平均33000円ぐらいだった家賃。

その後、最初の二年間はそれなりに家賃維持していたが、売却を決断した最終年は28000円ぐらいでないと、決まらなくなってきた。


仲介手数料というものは一回の労働対価として考えると、月数で考えるというのは少しおかしい。

仲介業者さんの立場で考えると、

広告費が2ヶ月だとすると最初は一人入居者を決めれば、66000円手にする事ができる。

それが、28000円になるとどうなるか?

当然56000円に対価が下がる。

同じように働いても広告費が同じ月数だと、彼らは収入が減るのである。

そのため、こうなると広告費は2.5ヶ月にすべきなのである。そうすると70000円になり、前と同等以上になる。

結局、労働対価と考えると、家賃が下がれば下がるだけ、広告費は上がるのである。

今回、以前の私の持ち物件をたまたま調べてみたら、家賃が22000円まで低下していた。

たった一年で、2割以上の下落である。それでも周辺は1.8万ぐらいの物件もあった。

ということは仲介手数料を以前と同額もらえるようにするには、3ヶ月でも足りなくなってくる。

今、メルマガではリスクについて考えを話しているのであるが、こうなってくると相当のリスクである。

退去させないために相当な費用を使っていかないと、もう収益どころではない。

このまま家賃が1.5万ぐらいまでに下落すると、広告費4-5ヶ月。ローンで購入した人はどうにもならなくなる。

特に地方の競合の激しい地域は十分注意が必要です。


こういうリスクも良く考えておきましょう。

それでは。

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