現在新築予定の７棟目であるが、コストの見通しがほぼついた。
予定金額よりは若干高くなってしまったが、それでもほぼ満足のいく金額。
堅い線で１２．５％ぐらいの利回りになる。
うまくいって１３．２％ぐらい。
あと、先日６棟目の戸建てに見学に来た人にはお話したが、＋アルファのマル秘計画があり、こちらがうまくいくと、１４．５％ぐらいになる。
一応、プランには入れておく。
設計は１年半前からいろいろ話をしながら、いつもだめになっていたが、今回は都会的な建物を造りたかったので、ビーフンデザインの進藤さんにお願いしている。
だいたいのプランは決まったが、かなり面白い感じ。
私も絶対に取り入れたい物もあるので、いろいろ議論しながら一緒にいいものを作り上げていきたいと思う。
融資の方も、本日銀行の方と話をしたが、今月中には結果が出ると思う。
融資額は今は土地も建物も０．６～０．７ぐらいの掛け率があるので、新築にはなかなか難しい。
ただ、今回は建物の総額は３０００万程度なので、何とかなる。
今後のさまざまなリスクを考えるとこれ以上あまり総資産を増やすことをめざすより、純資産を増やすことを重視したいので、現在の銀行の厳しさは考えようによっては私にはいいことかもしれない。
銀行融資が緩くなれば物件は絶対に上がるし、ついついもっともっとと拡大路線を追求しがちである。
私は、最初に沢さんのお宝不動産を読んで、自分でいろいろシミュレーションをした結果、利回り－金利＞８％を守ることを最初から厳守しようと思っていたので、ここ２年ぐらいは本当に何も買えなかった。
今思えば、よく耐えたと思う。
私はフルローンで運良く一棟横浜にＲＣを買えたことはラッキーだった。
今後もこのＣＦをうまく利用してすこしづつ、Ｂ／Ｓを改善したいと思う。
本日、銀行提出用にＢ／Ｓの計算をしてみたが、自宅の返済が進んだり、株価も少し回復したりして、現在の純資産：負債は ４：６ぐらいまでになってきた。
これはかなりの改善である。
これに新築がうまく稼動すれば、よりいっそう返済のスピードは上がるし、そうなってくると、融資も受けやすくなる。
最初は多少無理してでも物件を手に入れないと何も現状がかわらないし、それは私もやったし、ある意味勝負してもいいと思う。
ただ、結構すぐに規模の拡大をすることはできるが、税金もすごくなるし、うまく節税しても意外にお金は残ってこない。
それより、リスクを抑える方に少しお金を使った方がいいのではないかと最近はいろいろ考えている。
ただ、なかなか結論はでていません。
このへんは今後もいろいろ走りながら考えていきたいと思う。
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