2009年01月赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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赤井誠

著者:赤井誠

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  • 物件

昨年はいろいろ頑張ったが、物件は買えなかった。

今もいろいろ物件調査は行っている。

私は最初のうちは中古物件を探し、購入していた。

そのころは積算価値があり、利回りの高い物件があった。

最初の3棟はすべてそれで買っている。

ただ、その後、ご存知のように物件価格が高騰し、なかなかいい物件がなくなった。

そのため、中古住宅のうまみはほとんどなくなり、新築を建てても同じか同様の物件が十分できるようになった。

そのため、一旦は新築にシフトして2棟購入した。

そして、昨年からも新築の土地を探して一棟ものを建てても十分にいいものが作れると考え探しているうちに、中古市場が大きく崩れてきている。

最近いろいろ見ていると、積算価値が十分にあり、さらに高利回りでいい場所にあるものもずいぶん出てきた。

こうなると、土地を探して新築するよりも土地値以下で建物がついているものを買って、当面の収益を確保して、その土地を安値で確保、時期が来たら新築というほうが得なような気もする。

新築とか中古のリノベーションとか自分の得意分野で頑張るという手もあるが、こういう流れに応じて、お得な物件にタイムリーに乗り換えるというのも一手であると思う。

あとは融資をどう引くかだが、最近の融資情勢は積算価値と収益性がないとなかなか希望額に届かないことも多い。

ただ、このいう時期に買えないと、なかなかいい物件を増やすことはできません。

こういうところで融資をうまく引き、物件を買える人が勝ち組になるのでしょうね。

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横浜のマンションは築18年ほどになった。

内装は出入りのあるたびにリフォームして、全体的にはかなりきれいになってきた。

また、建物の周りなどもかなりきれいにしてきた。

その結果、購入後満室にしてからは退去があってもすぐ入居申し込みが入る物件になり、いまでは稼働率は99%以上をずっと維持している。

そのため、かなりの収入が上がってきたので、少し古くなってきた共有部の改修を少しずつやろうと考えている。

これも満室を維持し続けるためには重要なことだと思う。

今回手始めとして、玄関ホールの床にタイルを貼った。

頼んだのは財布の中身レポートにも出演された工藤さんのところ。

先日仕上がったとの連絡を受けていたので、本日夜見に行った。

なかなかいい感じに仕上がっている。

before


after



before



after



after正面



以前に比べてとても高級な感じがする。

これで、ますます内見時の印象もよくなると思う。

エントランスがきれいになったので、その空きスペースに小さなテーブル(IKEA新作2980円)を購入し、家にあったテーブルクロスを敷き、花を飾っておいた。

イメージはちょっとおしゃれな喫茶店風。

テーブルフラワーとケーキと飲み物風。




入居者が喜んでくれるといいのですが。

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