2008年10月17日赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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  • S銀行の回答

SMBCの結果でやや落ち込み気味だった本日、S銀行の担当者さんから連絡が来た。

前日、どうなっているか確認の電話をいれたのだが、まだ検討できていないとの事だったので、ちょっと意外。

まあ、以前からなんども物件の評価&融資のお願いをして、いろいろやってもらっていたので、私自身の個人評価は済んでいる。

そのため、物件の評価だけなのだが、物件評価には調査会社の調査が必要なのであと一週間ぐらいかかると思っていた。

S「もしもしS銀行です」

A「はい。いつもお世話になっています。」

S「融資の件なんですが、支店長と話した結果、第一希望の一棟は

融資させていただきます
。」

A「あっありがとうございます。」

S「希望融資額どおり是非とのことです。」

A「そうですか。少し御社の積算だとぎりぎりぐらいと思っていました。」

S「物件の正式評価はまだなんですが、あかちゃんさんの収支はものすごく

ピッカピカなもんですから~」

S「支店長とも話したんですが、こんなピッカピカなのうちの支店ではみたことありません。光ってます。」

A「あっそうなんですか~。総支払/総収入は一応35%ぐらいですし、CFと積算価値だけは気をつけてきたんです。それと、物件の稼働率は徹底的にあげるように経営努力だけはしています。」

とさりげなくアピール。

ということで、無事第一希望の物件の融資はほぼ確定。

あとは正式に本店の審査待ち。まあ、間違いないでしょう。

これで、本日より建築計画のスタート。さっそく設計士さんに連絡。

来週より現地の法的な問題の調査とプラン作成に取りかかる事になった。

まだ、何点か懸念点はあるが、最低ラインはクリアしたと思う。


ただ、ピッカピカと言ってもそんなにすごいわけではないんだけど、なぜなのか考えてみた。

うちの地域は新興住宅地で、ここ10年ぐらいでものすごく発展してきたところ。

銀行さんもそれほど古くはない。

ほとんどの融資は一戸建て。収益物件はそれなりにあるが、すべて地主さん。さらに○○建託や○○パレスなど。

おそらく建物だけにもかかわらず、それほどの収支は出ていないのだと思う。

うちの裏の家も大地主。大量の土地とアパートをもっている。

いつも散歩して見ているが、私が企画したらもっと収益上げられるんだけどなぁと思う。

おそらくそれと比較しているんだと思う。

今回の企画は土地込みで12-14%と収益性は相当高いし、まだまだ上げられる可能性はある。

この辺は今の見積もりはまだ絞れるところがあるのと、最近、様々な設備が格安で入手できるルートもできてきた。これもいろいろな人との人脈のおかげ。

施主支給をうまく組み合わせて、上質なものを作りたい。

こちらは25平米仕様なので、室内は多少遊べる。

S銀行さんとはその後、

S「あとどちらに融資を頼んでいますか?」

A「Y銀行さんに頼んでいます。」

S「どのように選ばれますか?」

A「金利と融資額と期間ですね~。それともしかしたら二棟ともだしてくれるかもしれませんし。もう一棟の方は固定資産評価額以下の土地ですから。。。整形地でこんなの横浜では見たことありませんし。」

S「わかりました。ただ、金利だけは絶対にうちは負けませんよ~」

ということで、あとはY銀行の結果待ち。

金利はY銀行は5年固定で2.4%だから、S銀行は2%前半はいけるかも。

まだ正式契約。正式融資決定ではないのだが、いけそうな感じ~。

とりあえず、こちらは大型の企画で、是非やりたかったので、とりあえずはこちらだけでも本当はいいのである。

また進展したら、報告しますね。


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