2008年09月11日赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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  • 貸しはがし

昨日のブログに書いたのだが、銀行の方と話す機会があったので、貸しはがしに関して率直に聞いてみた。

とりあえず、聞いた銀行マンが言ったことで、これが絶対かどうかはわからない。


○短期の事業ローンが対象。そこで期間の延長やらなどを言われてもやらないということ。
○個人の住宅ローンやアパートローンは基本的には返済が滞ったりしない限りは問題ない。
○借りたときの申請から明らかな収入の減少がなく、通常通り賃貸ができているのであれば、問題ない。

との事だった。

確かに金銭消費貸借契約書を見ると、担保の評価額が低下または借主の信用が低下したと貸主が認定した場合は増担保の差し入れが必要とある。

これを読むと、絶対に無いとは言えないのは間違いない。

ただ、順序から言うと、事業ローンが最初。次は大幅な担保価値の低下であるが、個人でやっている以上1/2になっても1-2億ぐらいなので、何年かきちんと家賃を貯めてやっている人はすぐ数千万はたまるので、大丈夫ではないでしょうか。

あとは貸主の信用の低下であるが、たとえば、借りるときは給与所得があり、その後退社して無くなったりしていた場合はやはり銀行からの増担保は来るかもしれない。

この辺も、きちんとサラリーマンを続けていて、一定の収入があり、さらに物件の稼働率もきちんとしていれば、そんなに心配することはないのではないだろうか。

担保割れというのであれば、自宅は買うときからほとんどの人がオーバーローンなので最初から担保割れしている。

アパートなども買値や家賃収入を偽造し、フルローンを引いたりしていなければ、問題ないでしょう。

毎年、確定申告は銀行に出さないといけないので、そこで大きな収入減などがなければ、いきなり個人に貸しはがしというのはちょっと考えにくい。

いままで、貸しはがしにあったという人は、短期の事業ローンで不動産をまわしていたり、あきらかに経営能力がなくアパートがガラガラでさらに確実な給与所得などもなかったりした人以外は聞いた事がない。

普通にアパマン以外の収入もあって、さらにきちんと稼動させているにもかかわらず、単に担保価値が落ちたと言うだけで、いきなりアパートローンで貸しはがしにあったことのある人はいるのでしょうか。

いたら、是非、体験談を教えてほしいです。


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  • 融資の回答

昨日今日と銀行の方から電話があった。

現在、融資の打診をしている物件があるのだが、いろいろ融資上気になる点もあり、融資可能かどうかを聞いていたのである。

事業計画をつけて、銀行が気にするリスク面もいろいろ問題がないことを記載して、意見を伺っていたのである。

昨日のS銀行からは特に問題はない。上司とも相談してみたが、問題なく融資できるはずとのこと。

今日はY銀行から。
こちらも問題ない。あとは契約が済めば、すぐ本店に送るとの事。

どちらも支店レベルではOK。

まだ、物件の内容は詳しく書けないが、ある面ではものすごく優れているが、ある面ではやや問題あり。

事業面に関してはまったく問題は無いが、融資のネックになる部分があるということである。

今は、物件も値下がりしているが、融資は日に日に厳しくなっている。

担保価値とキャッシュがとても重要。

特に今はキャッシュのない人はある金額以上になると参入がなかなか厳しくなっているので、融資が確定していると購入には強い見方である。

まあ、どうなるかはわからないが、少しほっとした。

そのあと、最近、ネガティブな話として貸しはがしに関して、いろいろなブログで見つけるが、率直に銀行の人に聞いてみた。

話を聞いて、納得。

詳しくは明日のブログにでも。


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