2008年06月05日赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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赤井誠

著者:赤井誠

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  • 新築図面

先日から、自分で盛り上がっている新築物件であるが、とりあえず、二つの会社に概略図面と費用概算を出してもらうようお願いした。

来週中にはいただける予定である。

昨日から自分でもプランを引いている。

いまのところ3階建ては4mの避難スペースの確保の問題はあるが、なんとかなりそうな気がしている。

3階建てが入れば、間違いなく化けることは家賃からほぼ確信した。

今、悩んでいるのは部屋の広さをどうするかである。

収益を上げられるのは狭い部屋をいっぱい作ることだ。でも、それでは、将来的に苦しくなる可能性もある。

ただ、駅近だし、まったくだめかというと十分にニーズはあると思う。狭い部屋は大体バストイレ一緒なので、それを別にすれば、入る人はまちがいなくいるはず。

土地の形状やその他の条件で、いくつかの可能性がある。

1.25平米ぐらいの部屋を5室x3=15部屋 想定利回り13.6%
2.20平米ぐらいの部屋を6室x3=18部屋 想定利回り14.4%
3.17平米ぐらいの部屋を7室x3=21部屋 想定利回り15.4%
4.25,20,17平米を各2室x3=18部屋 想定利回り14.6%

一応、家賃は相場並み、建築費はやや多めで見積もっている。

当初、1のパターンでいこうと思っていたのだが、4,2のパターンもありかと思っている。

どのようにうまく入れられるかはまだ規制その他でわからないので、あくまでも皮算用だが、どうなんでしょうか。

1は広いので、将来的にも安泰。ただし、坪単価は安め。
4は様々なニーズに対応できそうだが、狭い部屋は将来どうか。
2はそこそこな広さで将来的もまずまずと思うが、やや供給過多。

25,17平米ぐらいを各3というのもありなのかなぁ。

結局、白紙からだと本当に悩みます。

今回は3階建てのためロフトは3階のみ。そのため、17平米はかなり狭い。

ただ、駅徒歩2分で5万台の家賃ならすぐ決まりそうな気もするし。

うーん。悩みます。 皆さんならどうしますか?。

これでも坪単価9000円台なので、新築プレミアムで10000-11000円つけれたら、さらに化けます。

前回の新築は大体10500-11500円ぐらいの坪単価で、あっという間に満室になった。

今回は駅としてのバリューは落ちるが、近さは相当な競争力。

歩いてみたが、本当に近い。

雨でも走れば、1分。

来週が楽しみである。

ただ、やっぱりだめになるかもしれないし、とりあえず、図面ができるまでは毎日ワクワクして過ごせるので、まあ、それだけでも楽しい日々が過ごせそうである。

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