2008年05月20日赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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赤井誠

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  • 明日は勝負の日

本日、二つ目の投稿。

現在、次の物件取得に向けて、様々なことが並行して進んでいる。

現在検討中の物件は以下の二つ。

物件A 築古木造 価格は路線価x平米以下の接道ばっちりの整形地

物件B 築浅木造 任意売却物件 駅近の一等地 


銀行は二つの地銀S,YからA物件に関しては融資OKがでている。

物件Bもまちがいなく融資はOK。

問題は金額。

実は、昨日、物件Aに関してはついに買い付けを入れた。
先に融資をお願いしていたS銀行から融資可能金額の内諾を得たのである。

ただ、予想よりやや厳しい。

そのため、私の担当業者が売り元の業者と連絡を取り、購入可能金額での買い付けをとりあえず出してほしいとの連絡が来たのである。

明日が、その売り元の会社の役員会議だそうで、そこに議案として持ち上げるらしい。

前回書いた金額よりさらに指値をして、利回りは17%を超えるレベルにもなった。

まあ、この金額なら最初から土地値を確実に下回るし、資産価値としては申し分ない。

とにかく、一年ぶりに買い付け証明を送った。

そして、本日、もうひとつのY銀行から連絡が来て、S銀行より1000万ほど評価が高く融資可能との連絡を受けた。

とりあえず、このことは私の心の中にしまっておき、S銀行の評価額で譲らないと心に誓っている。(今は)

ということで、こちらは水曜日の夜の連絡待ち。

さらにS銀行にはもうひとつの物件Bの評価もお願いしている。

これは明日確定する。

この物件、場所は最高である。もちろん利回りも二桁は十分にある。
ただ、積算評価がやや低め。

接道がやや悪いのである。

そのため、土地の評価が低い。

ただ、ほとんどめったに出る場所ではなく、私的にはほしい物件。

ただ、前回新築をやってやや全体的には与信を落としているので、そこが問題。

そのため、まず物件Bにどの程度の評価があるのかが気になるところ。

本日、S銀行と話した感じでは、やはり積算評価は予想どおりやや低め、あとは収益性が悪くないので、どの程度上乗せがあるかを検討するとのことだった。

こちらの物件は水曜日が返事のリミット。

木曜の朝に連絡すれば、私との契約になる。

さきほども収支シミュレーションを再確認した。

いまのところ、
鬼指しが通れば、物件Aを購入するつもり。
ただ、少しでも戻され、さらに物件Bがとおれば物件Bを購入。

物件Aの指値が通らず、物件Bの評価も足りなければ、転進。

ということで、判断基準は決めているのだが、どうなることやら。

満室になった勢いで、鬼指しが通る
 というのがもっとも素敵なのですがね。

皆さんから私に力を-->力を与えてブログが盛り上がるように!

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しばらく空いていた仙台の一室だが、ついにうまった。

これで所有物件4棟47室が完全に満室になった。

それ以外に倉庫も満室

うれしい。

やはりいい言葉。満室。

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物件は空けておいても何もいいことない。

稼働率を上げなくては、もったいないだけである。

今回は、この完全満室状態がいつまで続くかわからないが、なんとか維持していきたいものである。

やはり、福岡(売却済み)・仙台・横浜と物件を増やしてきたが、やはり地方は入るまでに時間がかかる。

客層が薄いこともあるし、自分でなかなかリアルタイムに対応がとれないこともある。

仙台なんかも自分が近くに住んでいれば、もっと楽に埋められるはず。

自分が頑張れる人はまず物件の近くにいることが第一かな。

そうでない人はやはり都心の物件買いですね。

私は、いちおう頑張る大家を目指しているので、少しずつ物件は集約していくつもり。

ただ、昔から東北は以外と好きなんですよ。

おばあちゃんが秋田にいたこともあって、よく行っていたし、

温泉もいっぱいあるし、人の雰囲気はいいし。

そのため仙台はなんとかもっていたいんですよね。

まあ、とにかくよかった。

今回、埋めるためにやったポイントは

○ガスコンロのプレゼント(7000円相当)

○電灯の交換(5000円相当)

○営業との密な連絡と条件の見直し

特に、今回は営業との密な連絡が一番役に立ったよう。

サラリーマン業でも思うけど、いまどき、いい商品作れば売れると思うのは大間違い。

いい商品作るのは当たり前、営業力の利き率は非常に重要。

そのためには、いつも前向きな姿勢をきちんと示し、さらに、柔軟な対応と権限の委譲。

私は、いつでも条件変更には応じると携帯番号を伝えて、さらにある範囲までなら、すべてそちらの裁量に任せると、許容範囲を伝えている。

そのため、営業の方も一生懸命やってくれたんだと思っている。

契約書が届いたら、また、こちらの名物でも送付しておこうと思っている。

でも、よかった~。

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