2008年05月11日赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-
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著者:赤井誠

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以前書いた、安い土地の入手方法を本日はまとめて公開する。

そのため、今日はいままでずっと応援してくれた方々へのお礼としてすべて公開して、当面プログは休憩したいと思います。


それでは本日は以前書いたこともまとめて記載します。

土地を安く手に入れるポイントは

・値引きはタイミングである。
 物件公開の2ヶ月後と5ヶ月後


理由は売却などの依頼は3ヶ月更新。そのため、公開後最初のうちは売主も強気で値引き交渉に応じません。 ただ、2ヶ月ぐらいたつと売主が弱気になったりします。

さらに、依頼を受けている会社も最初は専任でうけても、売れなければ一般にされたりしますので、最後の一ヶ月は精力的に動きます。

そのため、物件公開後、このタイミングで買う気を見せて、交渉すると指値が通りやすい環境であり、さらに営業マンも努力する時期です。

・交渉は毎月20日以降


 理由は、すなわち歩合制で働いたことのある人ならわかると思うが、月末が近くなるとやはりプレッシャーがかかるのである。

要するにこちらが買う気があって、指値をしている場合、営業マンもなんとか相手を説得しようとするのである。

本気度が20日前後で変わるのである。


・相手が法人の時は決算対策として1ヶ月前を狙う

 さらに5月と6月がチャンス


これは、法人の決算期は5,6月が多いです。
もちろん業者さんにより決算期は違いますが、今月来月で契約するなら値引き可能と言う物件は多いはずです。
もし、今月来月で決算できそうな人は、それを強く言って、少しでも値引きしてもらえるように交渉しましょう。

売主に指値を納得させるために

・欠点攻撃は逆効果


売主にとってあまり欠点を指摘すると、当然気分が悪くなる。
ここが汚れている。ここが壊れている。などなど、あまりやりすぎると、その汚れと壊れが込みでこの値段であるといわれてしまう。

これは自分が売主の立場になれば、当然ですね。

よほどこちらが弱い立場でなければ、あまり欠点を指摘されても気分がいいものではありませんね。


・本気で購入するつもりでPRする


自分が本気で買うつもりかどうかは言動でわかります。
相手や業者さんに気持ちが伝わるように話しましょう。

・根拠のある数字を提示(自分の根拠)


指値をする場合はなぜその値段なのかの根拠を示しましょう。
これは、物件の修繕などの根拠ではありません。これでは欠点攻撃になります。
修繕するのにしても自分としてはカラーを変えてイメージを変えたいとかはいいでしょう。
それ以外は自分の根拠です。すなわち、今頭金がいくらしかなくて、融資がいくらで、いろいろかき集めてもあと○百万足りない。
でも、どうしても欲しいといいましょう。

あくまでも自分の都合の根拠です。

相手も業者もなんとか確実に欲しがっている人に売りたいはずです。

最後は

・仲介の営業責任者に交渉を依頼する


普段は担当と話しているかもしれませんが、本気で買うつもりで、指値交渉をしてもらうのであれば、営業責任者にまず、今まで書いたことで納得してもらってください。

責任者が納得してくれれば、かなり高い確率で交渉が成立するはずです。

これで、すべてです。

土地だけではなく、物件取得にも間違いなく同様のことが言えると思います。

私も今いろいろ交渉していますが、今月決算ならとか、今月契約ならとか増えています。

今思い返してみると、横浜のRCは4月末決算。昨年の新築2棟は5月契約。

今検討中の物件も今月契約および来月決算ぐらいで話が進んでいます。

今お探しの方は、この時期をうまく利用すると何百万かはお得になるかもしれません。

明日からは私も6棟目取得(もしかしたら7棟目も)と満室経営持続に向けて日々アイデアを考えながら、頑張っていきたいと思います。

泡会などでお会いしたときはまたよろしくお願いします。

それでは。

最後は16位 応援ありがとうございました


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